Виды вещных прав
Вещное право дает лицу юридическую власть над вещью и относится к абсолютным правам. В зависимости от объема власти существуют различные виды вещественных прав (ГК РФ):
· право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);.
· право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);
· сервитут (статьи 274, 277);
· право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296);
· иные вещные права, которые могут быть введены указами Президента Российской Федерации. Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи без посредничества других лиц.
Объект вещного права – вещь в материальном значении этого слова. Все иные вещные права, за исключением права собственности, являются правами на чужие вещи.
Основные характеристики вещного права на имущество:
· право принадлежит лицам, не являющимся собственниками этого имущества;
· при переходе права собственности на имущество к другому лицу вещное право не прекращается;
· права защищаются от нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 ГК РФ.
Оценка прав
Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права. Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость. В зависимости от субъекта права собственности собственность может быть публичной и частной.
Публичная собственность может быть государственной (в России двух видов: собственность Российской Федерации и собственность субъекта Российской Федерации) или муниципальной, т.е. собственностью местного самоуправления. В соответствии со статьей 12 Конституции РФ органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти, следовательно, муниципальная собственность не является государственной.
Последнее утверждение не относится к Москве, так как статья 6 Устава города Москвы /49/ установлен двойной статус представительного и исполнительного органов власти города Москвы, согласно которому эти органы одновременно являются органами городского (местного) самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации и обладают всеми законодательно установленными полномочиями указанных органов. Таким образом, в Москве термины «государственная собственность» и «муниципальная собственность имеют одинаковое содержание, что закреплено положениями пунктов 19, 20 и 21 статьи 11 Устава города Москвы.
Действующий Гражданский кодекс РФ устанавливает, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Содержание понятия «государственная собственность» ни в ГК РФ, ни в иных федеральных законах не раскрыто.
В основном законе города Москвы – Уставе города Москвы – дано определение понятия «государственная собственность Москвы»: государственная собственность Москвы – собственность населения Москвы, которой согласно законодательству Российской Федерации от имени города Москвы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться органы государственной власти города Москвы как субъекта Российской Федерации.
Это определение в значительной мере разъясняет вопрос о содержании понятия «государственная собственность». Субъектом права государственной собственности является население как коллективный собственник государственной собственности.
Частная собственность – имущество частных лиц, т.е. физических лиц (граждан России, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц. Необходимо различать два похожих по форме и совершенно различных по содержанию термина: «собственность» и «право собственности».
Часто встречающимся в практике видом общей собственности является собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, которая принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства может производиться при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям. Общее имущество подлежит разделу по тем же правилам, которые предусмотрены для раздела общей собственности.
Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.
Особенности права собственности на жилое помещение
В соответствии с нормами главы 18 Гражданского кодекса РФ (статьи 288 – 293) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с назначением такого помещения:
· для личного проживания и проживания членов его семьи;
· для проживания других лиц на основании договора аренды.
Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Использование жилого помещения для предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода помещения в нежилое. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
· общие помещения дома;
· несущие конструкции дома;
· механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома или передавать эту долю отдельно от права собственности на квартиру. Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом собственники квартир могут образовывать товарищество собственников квартир (жилья), которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют следующие права:
· право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, которое не прекращается и при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу;
· право требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Обязанности собственника жилого помещения:
· использовать жилое помещение только по назначению;
· не нарушать права и интересы соседей;
· бережно обращаться с жильем, не допуская его разрушения;
· проводить ремонт, не допуская разрушения помещения.
Если собственник не выполняет своих обязанностей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.
Основные положения, обеспечивающие защиту права собственности и других вещных прав, определяются нормами главы 20 Гражданского кодекса РФ (статьи 301 – 306).
Вещные права относятся к абсолютным правам, поэтому иск для защиты вещного права может быть направлен против любого лица, нарушающего это право.
Собственник имущества вправе истребовать его из чужого незаконного владения. Иск как бы следует за имуществом и направляется против лица, у которого находится вещь, независимо от того, кто взял ее у собственника. При этом собственник вправе потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), или добросовестного возврата, или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения.
Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.
Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
Если имущество приобретено возмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Собственник также может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Защита вещных прав
Права на защиту прав собственника принадлежат также лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Право на защиту его владения может быть выдвинуто даже против собственника имущества.
Если владелец имущества не обладает каким-либо вещным правом на это имущество, его владение получает защиту закона. Например, до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
Гражданский кодекс РФ содержит норму (статья 306), защищающую право частной собственности от государства. Например, в случае национализации какого-либо вида имущества убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом. Регулирование земельных отношений осуществляется гражданским и специальным земельным законодательством и имеет существенные особенности.
Земля и иная недвижимость – это товар, гражданский оборот которого происходит в соответствии с законодательством государства, поскольку земельный оборот не может регулироваться нормами только частного права, так как при совершении сделок с землей должен обязательно учитываться публичный интерес.
В 1991 г. Земельный кодекс РСФСР продекларировал равенство всех форм собственности, как государственной, так и частной. Однако в связи с отсутствием необходимых нормативных разработок, неготовностью законодательных, исполнительных и судебных структур власти институт частной собственности на землю в настоящее время во многом остается декларативным.
В статье 36 Конституции России говорится, что граждане вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Из этой формулировки следует необходимость определения точного юридического содержания понятий «ущерб окружающей среде» и «права и законные интересы иных лиц». В соответствии с действующей Конституцией РФ (пункт «к» статьи 72) законодательство о земле и иных природных ресурсах отнесено к предметам совместного ведения и, следовательно, должно приниматься по специальным процедурам, учитывающим потребности субъектов Российской Федерации, в том числе и в части терминологии.
Существует определенный «перекос» российского законодательства из крайности норм, обеспечивавших преобладание публичного интереса в недавнем прошлом к крайности норм, обеспечивающих преобладание частного интереса. Так, например, распространено устойчивое мнение, что регулирование отношений, касающихся недвижимости, является предметом только гражданского законодательства, отнесенного статьей 71 Конституции РФ к исключительному ведению федеральных органов.
Однако гражданское (или частное) право основывается на признании равенства участников отношений, невмешательства кого-либо в частные дела, на действиях лиц при осуществлении сделок исключительно в своем частном интересе. При этом Гражданский кодекс РФ причисляет к участникам частных правоотношений субъекты РФ и муниципальные образования в лице их уполномоченных органов, которые могут действовать только в публичном интересе, распоряжаясь публичной собственностью. Вместе с тем в законе РФ «О недрах» говорится, что недра – это часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя земли, являются государственной собственностью и не подлежат передаче в собственность частных лиц.
Определенную часть в вопросы регулирования прав собственности на землю внес федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17. 07 2001 г., в котором в целом ряде статей установлены основания возникновения прав собственности на землю у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, порядок разграничения государственной собственности на землю, разрешение споров о разграничении и государственной собственности на землю.
Ограничение прав собственности
Право собственности на земельные участки определенным образом ограничивается. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и растения, т.е. собственник вправе использовать все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику, а также не нарушает иных прав собственника.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом и разрешенном использовании земельного участка.
Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Владелец земельного участка, не являющийся его собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.
Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет вещное право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
Собственник объекта недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
При прекращении права пользования земельным участком право на недвижимость определяется в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества или в судебном порядке.
При переходе права собственности на здание (сооружение), принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к покупателю здания (сооружения) переходят права пользования на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.
Изъятие земельного участка у собственника
Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, если:
· участок не используется для соответствующей цели (сельскохозяйственное производство или строительство);
· использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством.
Условия, необходимые для эффективного функционирования института частной собственности на землю
Введение частной собственности на землю имеет политический и юридический аспекты. Существенное значение для экономики страны и практической деятельности людей имеет юридический аспект.
К сожалению, в настоящее время в земельном законодательстве больше «белых пятен», чем действующих норм.
Отсутствует ряд законов, необходимых для регулирования отношений, возникающих при использовании земельных участков и их гражданском обороте:
· об основах земельного законодательства;
· о зонировании территорий по разрешенному использованию;
· об обременениях недвижимости правами не собственников и публично-правовых лиц;
· об изъятии (экспроприации) земельных участков для государственных нужд;
· о платежах за недвижимость, в том числе о земельных платежах;
· регулирующие оценочную деятельность – специальный закон об оценке недвижимости.
Отчуждение земельных участков из государственной или муниципальной собственности в частную должно проводиться в соответствии со специальным законодательством о приватизации земельных участков, которое также должно быть разработано и введено в действие в полном объеме до начала процесса приватизации земель.
Иным видам вещных прав в Гражданском кодексе России отведено несравнимо меньше места, чем праву собственности. Всего несколько статей ГК РФ (294 – 300) содержат положения, определяющие содержание права хозяйственного ведения и права оперативного управления имуществом.
Субъектом права хозяйственного ведения может быть государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом РФ и соглашением с собственником имущества.
Для распоряжения недвижимостью, т.е. для того, чтобы продать такое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом необходимо согласие собственника. Таким образом, объем конкретных полномочий субъекта права хозяйственного владения определяется собственником (соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления). Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает следующие вопросы:
· создания предприятия;
· определения предмета и целей его деятельности;
· реорганизации и ликвидации предприятия;
· назначения директора (руководителя) предприятия;
· осуществления контроля за использованием по назначению и за сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
Субъектом права оперативного управления может быть только казенное предприятие или учреждение, которое осуществляет в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения им.
Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Объем прав у субъекта права оперативного управления меньше, чем объем полномочий обладателя права хозяйственного ведения, и полностью определяется собственником имущества.
Казенное предприятие вправе:
· отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества;
· самостоятельно реализовывать производимую продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Однако порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником его имущества.
Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.