5.2. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

Одним из основных обобщающих показателей совокупного рыночного потенциала предприятия, является его доходность. Система доходных показателей оценки возможностей предприятия в условиях рынка была рассмотрена ранее в разделе 3. Доходность предприятия является также одним из ключевых показателей при оценке его стоимости, как объекта хозяйственного оборота. Таким образом, существует прямая взаимосвязь между совокупным рыночным потенциалом предприятия и его стоимостью. Необходимость в оценке стоимости предприятий возникла в начале экономических реформ с началом процессов акционирования и приватизации, слияния и разделения, сдачи в аренду и ликвидации, кредитования под залог имущества предприятия и внедрения инноваций. С той поры в отечественную хозяйственную практику вошли термины «недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость предприятия» и т.п.

Рынок производственной недвижимости в России, все еще находится в начальной стадии своего развития. Необходимость оценки капитала в соответствии с представлениями о его предполагаемой доходности впервые была зафиксирована в законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий, принятом в середине 1991 г. Однако спустя год решением Верховного Совета РФ было установлено, что оценка приватизируемого имущества должна производиться на основе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июня 1992 г.

В настоящее время, согласно мнению большинства исследователей, завершился первый этап формирования первичного рынка производственной недвижимости и осуществляется переход ко второму этапу, характерной особенностью которого является подход к производственной недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. На этом этапе производственная недвижимость рассматривается как объект вложения финансовых ресурсов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков.

С теоретической точки зрения рыночная стоимость предприятия отражает цену, за которую собственник захочет продать свои активы, и цену, за которую потенциальный покупатель захочет приобрести их. Таким образом, рыночная стоимость производственного недвижимого имущества, с одной стороны, связана непосредственно с затратами на его производство или приобретение, а с другой стороны, связана с доходом в денежном выражении, который может приносить этот объект производственной недвижимости.

На современном этапе в России за основу принята теория оценки недвижимости, разработанная американскими специалистами. Однако наша российская специфика накладывает весьма заметный отпечаток на применение так хорошо зарекомендовавших себя западных методик и требует их существенной корректировки.

Сущность доходного метода в теории оценки недвижимости состоит в расчете тех доходов и тех выгод, который получит будущий владелец предприятия от его приобретения. В то же время степень доходности предприятия в условиях рынка в значительной степени зависит от его рыночных возможностей, т.е. от его совокупного рыночного потенциала. Таким образом, в качестве результативного подхода оценки совокупного рыночного потенциала предприятия могут быть использованы испытанные в рыночных условиях хозяйствования методы теории оценки стоимости приносящей доход недвижимости и, в частности, метод прямой капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков.

Под капитализацией дохода в теории оценки недвижимости понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. В теории капитализации базовыми понятиями являются: текущая рыночная стоимость недвижимости (капитала – KL), чистый операционный доход (ЧД), ставка капитализации (Rk). В рамках доходного метода взаимосвязь между рыночной стоимостью недвижимости и ее доходностью описывается выражением:

KL = ЧД / Rk.                                                         (5.1)

Расчет стоимости предприятия может производиться с использованием потока будущих доходов по годам эксплуатации с соответствующими ставками капитализации, либо с использованием этих данных за один год. Первый способ получил название метода дисконтирования денежных потоков, второй – метода прямой капитализации.

По своей сути метод прямой капитализации в оценке стоимости предприятия является упрощенным вариантом, ориентирующимся не на суммарный поток доходов за весь период эксплуатации предприятия, приведенный к текущей стоимости, а на некоторый усредненный годовой доход и обобщенную среднюю ставку капитализации, связывающую размер капитала с доходом от него.


Использование метода прямой капитализации для диагностики анализа и оценки трансформации рыночного потенциала предприятия требует взвешенного подхода к определению входящих в формулу (5.1) величин.

Наиболее сложным вопросом оценки доходности производственной недвижимости является определение ставки капитализации. Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации является ее расчет с помощью данных, собранных на рынке недвижимости. Однако получить эти данные в условиях становления рынка производственной недвижимости в России в настоящее время весьма проблематично. Поэтому в этих условиях теория оценки рекомендует определять ставку капитализации методом кумулятивного построения, посредством разбивки ее на базисную (безрисковую) часть и трех ставок компенсаций: за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (издержки управления инвестициями и ставку возврата капитала).

Определив каждую из четырех перечисленных составляющих ставки путем их суммирования, получают ставку капитализации. В качестве базисной (безрисковой) ставки в США используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам, а в России – ставка рефинансирования Центробанка, ставки по вкладам Сбербанка или ставка по вкладам наиболее надежных коммерческих банков. Затем величину безрисковой ставки корректируют в сторону увеличения для компенсации рисков вложения и возврата инвестированного капитала в зависимости от прогнозируемой доходности аналогичных предприятий и уровня притязаний конкретных инвесторов.

Другим наиболее сложным вопросом оценки доходности производственной недвижимости является исчисление ее рыночной стоимости. Большинство ученых и практиков, специализирующихся в области оценки бизнеса, сходятся во мнении, что балансовая стоимость далеко не всегда адекватно отражает стоимость чистых активов предприятия. Тем не менее, различные предприятия определяют балансовую стоимость активов посредством более или менее сходных правил, соответствующих общепринятым принципам ведения бухгалтерского учета, что придает определенную привлекательность балансовому методу.

Более того, каждая цифра баланса, отражающая конкретный набор активов или обязательств любого предприятия, может быть проверена по бухгалтерским записям и, при соответствующих условиях, может быть более полным и точным ориентиром, чем скудные данные метода «аналогичных продаж» на отечественном рынке производственной недвижимости, который находится в начальной стадии своего становления.

Балансовая стоимость активов предприятия нуждается в обязательной корректировке, характер и величина которой определяется многочисленными факторами. При этом необходимость введения корректирующих поправок возрастает тем в большей степени, чем длительнее срок функционирования предприятия на рынке.

В условиях рыночной экономики в функции бухгалтерской службы входит не только ведение собственного учета, как системы фиксации фактов хозяйственной деятельности, но и ведение прогнозных финансовых вычислений с использованием ретроспективных данных показателей результативности функционирования предприятия (валовой доход, объем реализации, прибыль и т.п.) и показателей эффективности использования различного рода ресурсов (активов).

Взаимосвязь между этими показателями описывается следующим выражением:

Дi  = Еi ∙ Аi,                                                             (5.2)

где Дi – показатель доходности предприятия: валовой доход, прибыль балансовая  или чистая прибыль; Еi – нормативный  показатель эффективности использования соответствующего актива: коэффициент фондоотдачи, рентабельности капитала, производства, продукции и т.п.; Аi – прогнозируемая величина соответствующего актива (капитал совокупный, собственный или оборотный и т.п.).