Недвижимость
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права.
Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) – это:
· физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве;
· все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом;
· права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Физические объекты – это нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которым оно связано.
Термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные выражения. Его установил своим указом Петр I в 1714 г.
В отечественном послереволюционном праве деление вещей на движимое и недвижимое имущество отсутствовало. Вновь оно появилось в России в законе «О собственности РСФСР», а затем – в Основах гражданского законодательства Союза СССР и республик. В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в законе «О залоге», в Основных положениях об ипотеке, в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданском кодексе РФ (ГК РФ).
Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса РФ (ст. 130) отражены на рис. 1.1.
Следовательно, под объектом недвижимости понимается,
· во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс;
· во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
-здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
-обособленные водные объекты;
-многолетние насаждения;
-инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
-стационарные сооружения благоустройства территории участка;
-элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
-жилое помещение (дом, квартира, комната);
-нежилое помещение;
-другие объекты, которые в совокупности с перечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Право собственности и другие вещные права на землю определены главой 17 ГК РФ.
Земельный участок
Объектом права собственности является земельный участок. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка: поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и растения.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Сервитут
С правом собственности на земельный участок тесно связан сервитут. Сервитут означает вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении, т.е. признанное законом право пользования чужим имуществом в определенных пределах (например, право прохода или проезда через соседний участок) или право на ограничение собственника в определенном отношении (например, запрещение прорубать из дома окно в чужой двор).
Право ограниченного пользования чужим земельным участком и зданием (сооружением), ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (сервитуты), устанавливается статьями 274 – 277 ГК РФ. Собственник недвижимости вправе требовать от собственника другой недвижимости установления сервитута для обеспечения своих нужд. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению собственников и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненно наследуемого владения или праве постоянного пользования. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное, не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
ГК РФ не конкретизирует виды сервитутов. Сервитуты были известны еще римскому праву. К ним относятся следующие права:
· проходить и проезжать через соседний участок;
· перевозить тяжести;
· проводить воду с соседнего участка;
· черпать воду на соседнем участке;
· пасти скот на соседнем участке;
· опереть постройку на стену соседа;
· вделать балку в стену соседа и др.
Субъект сервитутного права сохраняет свое право пользования соседним участком независимо от того, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа или же произошла смена собственника.
Сервитут является обременением самой земли и вместе с ней переходит к новому собственнику (статья 275 ГК РФ). Сервитут может быть прекращен:
· ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен;
· если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением.
Собственник земельного участка вправе продавать его, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду, а также распоряжаться им другими способами (передача в доверительное управление, взнос в уставный капитал акционерного общества или товарищества и др.).
В порядке, установленном законом, определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование таким земельным участком может осуществляться в пределах, определяемых его назначением. В случае если земельный участок не огорожен или его собственник не обозначил другим способом границы, запрещающие вход на участок, любой гражданин может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства его собственнику.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
В соответствии с пунктом 4.2 «Основных положений Государственной программы приватизации, государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.» продаже не подлежали находящиеся в государственной (муниципальной) собственности незастроенные земельные участки:
· сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;
· зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;
· общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы: пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);
· расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития.
Недра
Недра – это часть земельной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водостоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.
Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории РФ, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соленых озер и заливов морей, регулируются законом РФ «О недрах».
Недра Российской Федерации являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной, частной и иных формах собственности.
Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности независимо от форм собственности, в том числе юридические лица и граждане других государств, если законодательством РФ они наделены правом заниматься соответствующим видом деятельности при использовании недр. Права и обязанности возникают с момента получения лицензии на пользование недрами.
Лесной фонд Российской Федерации
Все леса и предоставленные для ведения лесного хозяйства земли образуют лесной фонд Российской Федерации.
В состав земель лесного фонда входят:
· лесные земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом (вырубки, гари, редины, прогалины и др.);
· нелесные земли (болота, дороги, квартальные просеки и др.).
В лесной фонд не входят:
· защитные лесные насаждения и другая древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственного назначения;
· защитные лесные насаждения на полосах отвода железных, автомобильных дорог и каналов;
· озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и других населенных пунктах, произрастающие на землях, не отнесенных к городским лесам;
· деревья и группы деревьев на приусадебных, дачных и садовых участках.
Лесной фонд находится в совместном ведении РФ, республик в составе РФ, краев, областей, округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. Порядок аренды участков лесного фонда установлен Положением об аренде участков лесного фонда в Российской Федерации. Предоставление участков в аренду производится на основании совместного решения органов районной (городской) власти и владельцев лесного фонда по согласованию с органом охраны окружающей среды.
Владельцами лесного фонда являются лесхозы, колхозы, совхозы и другие сельскохозяйственные формирования, заповедники, национальные природные парки, учебные, лесные и опытные хозяйства.
В аренду предоставляются участки для:
· заготовки древесины, живицы, второстепенных лесных материалов (пней, дуба, коры, бересты, пихтовой, сосновой и еловой лапки);
· сенокошения; пастьбы скота;
· размещения ульев и пасеки;
· заготовки и сбора древесных соков и дикорастущих плодов, грибов, ягод, лекарственных растений и технического сырья, мха, подстилки и опавшего листа, камыша, куги и рогозы, других видов побочных лесных пользований;
· нужд охотничьего хозяйства;
· научно-исследовательских целей;
· пользования лесным фондом в культурно-оздоровительных туристских и спортивных целях.
Аренда участков лесного фонда в заповедниках запрещена.
Аренда участка лесного фонда может быть осуществлена в форме конкурсов, лесных торгов и прямых переговоров.
Право собственности и другие вещные права на жилые помещения определены главой 18 ГК РФ.
Жилое помещение
Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.
К жилым помещениям относятся:
· жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах;
· жилые комнаты и иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ.
Сделки с недвижимостью в жилищной сфере – это действия хозяйствующих субъектов и граждан, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности на недвижимость в жилищной сфере.
Нахождение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Перевод жилого помещения в нежилое производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Нежилое помещение
Приобретение нежилых помещений в собственность, т.е. их приватизация, законодательно установлено целым рядом нормативных актов.
В соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, пунктом 4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года была предусмотрена приватизация недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.
В этих нормативных актах были определены:
· круг субъектов, имеющих право приватизировать недвижимость;
· порядок ее продажи и определения цены, по которой могут быть проданы указанные объекты;
· основания отказа в продаже недвижимости.
При этом допускалась продажа открытых с аукциона или по конкурсу в соответствии с законодательством Российской Федерации только незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, в том числе предназначенных для реконструкции. Продажа других объектов нежилого фонда в этом порядке не допускалась.
Предприятие
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Государственная регистрация объектов недвижимости
Объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, порядок которой установлен статьей 131 ГК РФ. Право собственности и другие вещные права на недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество), ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Регистрации подлежат следующие права:
· собственности;
· хозяйственного ведения;
· оперативного управления;
· пожизненного наследуемого владения;
· постоянного пользования;
· ипотека;
· сервитуты;
· иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией возможно осуществление специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству на право обладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа o зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любой орган, осуществляющий регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ, законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Операции с недвижимостью
Правовое обеспечение операций с недвижимостью установлено Государственным кодексом Российской Федерации (часть II) и регулируется:
· продажа недвижимости статьями 549 – 558;
· продажа предприятия – статьями 559 – 566;
· аренда зданий и сооружений – статьями 650 – 655;
· аренда предприятий – статьями 656 – 664.
Переход права собственности на недвижимость к покупателю недвижимости по договору продажи подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества.
По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи на основе полной инвентаризации предприятия.
До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены участниками сделки:
· акт инвентаризации;
· бухгалтерский баланс;
· заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
· перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже или продавцом, или покупателем.
Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка.
Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.