При анализе эффективности инвестиционной деятельности используются методы, основанные на дисконтированных  и  на учетных оценках.

Метод расчета чистого приведенного эффекта (NPV) основан на сопоставлении объема исходных инвестиций (IC) с общей суммой дисконтированных чистых поступлений (PV), порождаемых этими инвестициями в течение прогнозируемого срока действия инвестиционного проекта. При этом оценка прогнозируемого срока действия инвестиционного проекта может быть сделана на основе сценария реализации проекта и прогноза развития рыночной ситуации.

Поскольку доход от проекта распределен во времени, для обеспечения сравнимости «веса» поступлений в различные моменты времени его «приводят в один масштаб веса (дисконтируют)» с помощью коэффициента дисконтирования (r). Этот коэффициент может устанавливаться аналитиком или инвестором самостоятельно исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый капитал.

Пусть делают прогноз, что инвестиция будет генериро­вать в течение k = 1, …n, …, N лет годовые доходы в размере P₁, P₂…P_к. Определяют  величину дисконтированных доходов (PV) по формуле:

,

а чистый приведенный эффект (NPV) по формуле:

.

При  этом исходят из того, что:

· если NPV > 0, проект прибыльный, его следует принять;

· если NPV < 0, проект убыточный, и его следует отвергнуть;

· если NPV = 0, проект не прибыльный и не убыточный. Такой проект может быть реализован из других соображений (из престижа, стратегических выгод и др.)

Если инвестирование не разовое, а инвестиционный поток распределен во времени, то чистый приведенный эффект можно определить по формуле:

,

где j = 1,… J; i – прогнозируемый средний уровень инфляции.

Метод расчета индекса рентабельности инвестиций (PI) основан на расчете по формуле:

.

Если PI > 1,   то проект следует принять; если РI < 1,   то проект следует отвергнуть; если PI = 1,   то проект ни прибыльный и ни убыточный.

Метод расчета нормы рентабельности  инвестиций (IRR) основан на изменении коэффици­ента дисконтирования. Норма рентабельности инвестиций   – значение коэффици­ента дисконтирования, при котором NPV проекта равен нулю:

IRR = r,

NPV = f(r) = 0.

Метод определения срока окупаемости инвестиций (РР) используется при краткосрочном инвестировании. Он не учитывает инфляции. При сроке окупаемости инвестиций:

РР = n,

впервые выполняется условие:

.

Метод расчета коэффициента эффективности ин­вестиций (ARR). Рассчитывают коэффициент по формуле:

;

где PN – среднегодовая прибыль; RV – ликвидационная (остаточная) стоимость.