Государственная регистрация прав на недвижимость – публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Государственной регистрации подлежат:
· право собственности (и другие вещные права), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение;
· право хозяйственного ведения;
· право оперативного управления;
· право пожизненного наследуемого владения;
· право постоянного пользования;
· ипотека;
· сервитут;
· иные права.
Датой государственной регистрации права является дата внесения соответствующих записей о правах в Реестр, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об этих объектах и сведения о правообладателях.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимости и проводится специальными учреждениями юстиции, порядок создания и структура которых определяются субъектами РФ по согласованию с Министерством юстиции России. Примерное положение об этих учреждениях утверждено Правительством РФ.
Особый порядок регистрации прав на недвижимое имущество установлен постановлением Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» от 31. 08. 2000 г. № 648.
Существенные изменения внесены в статью 24 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21. 07. 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции федерального закона от 05. 03. 2001 г. № 20-ФЗ), в котором предусмотрена защита прав собственников в праве общей собственности при продаже одним из участников долевой собственности своей доли в общей собственности. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Государственная регистрация данной сделки купли-продажи производится только в случае предоставления документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли.
Проведенная государственная регистрация удостоверяется соответствующим свидетельством или посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21. июля 1997 г. и федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02. января 2000 г. введены следующие новые термины определения в систему государственной регистрации недвижимого имущества:
¨ кадастровый номер объекта собственности, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права;
¨ кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения;
¨ кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения;
¨ кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости представляет собой описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.
Характерной особенностью закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является то, что в дополнение к уже существующему в статье 130 ГК РФ перечню вещей, относимому к недвижимому имуществу, указаны жилые помещения и кондоминиумы. Скрупулезное разъяснение положений статьи 1 названного федерального закона необходимо для точного отражения данных кадастрового и инвентарного учета в отчете об оценке и заключении аудита объектов недвижимости.
Согласно статьи 2 этого закона усматривается, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и это право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Следовательно, при заключении договора на оценку либо аудит недвижимого имущества необходимо исходить из того, имеется ли государственная регистрация права собственности на объект недвижимости у лица, заключающего соглашение на оказание возмездных услуг.
Необходимо помнить, что законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из ГК РФ, настоящего федерального закона и иных нормативных правовых актов РФ (статья 3 этого закона). Данное обстоятельство также нужно учитывать при производстве оценки и аудите собственности.
Исключением из обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно статье 4 закона являются права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация прав на которые осуществляется в особом порядке. Кроме того, обязательной государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В соответствии со статьей 6 этого закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного федерального акта, признаются юридически действительными при обсуждении их государственной регистрации, введенной настоящим законом. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего федерального закона, является юридически действительной. Это положение является актуальным, особенно для таких субъектов Федерации, как Москва, Санкт-Петербург и других, так как в них в течение длительного времени, примерно с 1991 г., осуществлялась государственная регистрация объектов недвижимого имущества.
Для сбора информации об объектах недвижимого имущества важное значение имеют требования, изложенные в статье 7 закона, где говорится об открытости сведений о государственной регистрации этих объектов собственности. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
В выписках из Единого государственного реестра прав должно содержаться описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Вместе с тем, имеются и ограничения (запреты) на получение сведений о содержании правоустанавливающих документов.
Сведения предоставляются в установленном законом порядке:
· правообладателям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;
· руководителям органов местного самоуправления и руководителям государственной власти субъектов РФ;
· судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;
· налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
· лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по закону или по завещанию.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, на который он имеет права.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации космические объекты, морские суда и суда внутреннего плавания, воздушные суда, однако регистрация прав на эти виды имущества не подпадает под юрисдикцию настоящего федерального закона, так как регистрацию по ним осуществляют органы в соответствии с действующими транспортными кодексами и уставами. В качестве примера можно назвать: Устав железных дорог, Воздушный кодекс и целый ряд других нормативных документов.
Необходимо также четко различать в обозначении термина «регистрация» три значения этого понятия, а именно:
· регистрация непосредственно объекта недвижимости;
· регистрация прав на эту недвижимость;
· регистрация различных сделок с недвижимостью.
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена государственная регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с ней.
Непосредственная регистрация или учет объекта недвижимости, о чем говорится в пункте 2 статьи 131 ГК РФ, подразумевает специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, которые осуществляются в случаях, предусмотренных законом. При регистрации прав на недвижимость сделка уже действует, и сама регистрация нужна для того, чтобы в результате исполнения этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество.
При регистрации сделок с недвижимостью сама регистрация необходима для вступления в юридическую силу самой сделки.
В ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации сделок с недвижимостью, а именно:
· договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) – ст. 339;
· договор продажи жилого дома, квартиры, а также их части – п. 2 ст. 558;
· договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560;
· договор дарения недвижимого имущества – п. 3 ст. 574;
· договор ренты – ст. 584;
· договор пожизненного содержания с иждивением – ст. 601;
· договор аренды недвижимого имущества, но при условии, если он заключен на срок более одного года, – п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651.
Регистрация права собственности на имущество, принимаемое в силу приобретательной давности, осуществляется на основании п. 3 ст. 6 закона, в котором сказано:
· право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации после установления самого факта приобретательной давности;
· таковым является факт добросовестного, открытого и непрерывного владения лицом недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет с момента наступления такого факта.
Вместе с тем пункт 1 статьи 234 ГК РФ связывает возникновение права собственности на данное имущество с моментом наступления такого факта. Однако так как в законе не предусмотрен какой-либо специальный порядок установления факта приобретательной давности, то в данном случае подлежит применению судебный порядок установления фактов, имеющих юридическое значение, т.е. применение статей 247 – 251 ГК РСФСР и статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ).