Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и в других странах (Канаде, Мексике), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки – некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институтом оценки, Американским обществом оценщиков, Национальной ассоциацией магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов.
Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции:
· обеспечивает финансовую поддержку деятельности;
· назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков.
В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одного представителя в Совет попечителей. Кроме того, 14 независимых постоянных попечителей избираются Советом самостоятельно. Для участия в Совете попечителей его члены не обязательно должны быть оценщиками. Раз в полугодие Совет попечителей проводит публичные заседания.
Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из пяти высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.
Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке единых стандартов в 1986 – 1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 г. К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. На своей организационной встрече 30 января 1989 г. Совет по стандартам оценки единодушно принял и утвердил ЕСПОП в качестве двух первоначальных оценочных стандартов, выработанных ССО.
Эти стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать эти стандарты необходимо профессиональным оценщикам для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными стандартами.
Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП. Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдении законов (FIRREA), принятый конгрессом в 1989 г., требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертифицированными и лицензированными оценщиками, составлялись в соответствии с ЕСПОП. В 1992 г. Административно-бюджетное управление (ОМВ) выпустило бюллетень 92-06, в котором также обусловлено, чтобы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями были представлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.
В ЕСПОП представлены:
· условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;
· способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.
Процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости регулируют стандарты 1 и 2. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.
Стандарты включают в себя положение о стандартах оценки, выпущенное Комитетом по стандартам оценки для целей прояснения, интерпретации, толкования или выработки стандартов или правил стандартов. Пояснительные комментарии являются неотъемлемой частью единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к положениям, определениям и правилам стандартов. Комментарии предоставляют интерпретации Комиссии по оценочным стандартам (ASB) относительно предпосылок и приложений к определенным положениям, определениям или правилам стандартов.
Комментарии не прилагаются к тем положениям, определениям или правилам стандартов, которые являются аксиоматическими или не требуют дальнейших разъяснений. Однако дополнительные комментарии будут разрабатываться, устаревшие – пересматриваться по мере возникновения необходимости. Примечания к правилам стандартов, относящиеся к консультативным мнениям, служат лишь ориентиром и не включают консультативные мнения в правила стандартов.
Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с положений об этике, которые включают четыре раздела: поведение, менеджмент, конфиденциальность и ведение отчетности и обусловливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно эти стандарты включают в себя положения о компетентности, налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. Также включены определения для данных стандартов. Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требования, к которым при определенных ограниченных условиях применимы положения об отклонениях.
Эти определенные условия не включают в себя отклонения от преамбулы, положений об этике, положений о компетентности и определений.
В дополнение к 10 стандартным правилам ЕСПОП включают также документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования ЕСПОП. Документы наряду с правилами стандартов обязательны к применению. Совет по стандартам оценки также публикует консультативные мнения, в которых содержатся его советы по решению спорных вопросов при применении ЕСПОП в оценочной практике.
Начиная с издания 1994 г., ЕСПОП содержит также глоссарий всех оценочных терминов.