Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

Понятие «управление общим имуществом» и понятие «управление многоквартирным домом» по договору управления законодательно разделены. Товарищество собственников жилья управляет общим имуществом в многоквартирном доме, а управляющая организация предоставляет ЖКУ.

Жилищным кодексом РФ на ТСЖ возлагаются обязанности по представлению законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (ст. 138 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья вправе заключать в интересах членов товарищества:

1) договор управления многоквартирным домом (рисунок 5.4);

2) договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

3) договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры.

Товарищество собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом.

По совокупности норм ЖК РФ товарищество собственников жилья не является управляющей организацией, но по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оно может взять на себя обязательства по управлению многоквартирным домом. На ТСЖ не возлагаются обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также непосредственное предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений самостоятельно определяют, каким образом управлять их домом. Они могут выбрать любой из способов управления многоквартирным домом, предусмотренный ст. 161 ЖК РФ. Создавая товарищество собственников жилья, собственники помещений определяют перечень полномочий товарищества по управлению многоквартирным домом. Например, собственники могут принять решение о том, что товарищество собственников жилья будет самостоятельно осуществлять содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, либо будет выполнять только функции управления общим имуществом в многоквартирном доме, либо часть функций управления передаст иной управляющей организации по договору управления. При передаче части полномочий следует учитывать, что в многоквартирном доме может существовать только одна управляющая организация.

Решение о создании товарищества собственников жилья и утверждение его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (необходимо совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) либо путем проведения заочного голосования (в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме передаются решения собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Порядок проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен статьями 45 – 48 ЖК РФ.

Решение общего собрания собственников помещений о создании товарищества собственников жилья и о принятии устава правомочно, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (п. 2 ст. 135 и п. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50 % от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 141 ЖК РФ).

Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Следовательно, для управления многоквартирным домом может быть создано только одно товарищество собственников жилья.

В пункте 2 ст. 136 ЖК РФ перечислены объекты, которыми может управлять товарищество собственников жилья. Объектом управления может быть не только многоквартирный дом, но и несколько домов, которые объединены единым земельным участком или иным общим имуществом (инженерными коммуникациями). Причем это общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих нескольких домов.

Статья 137 ЖК РФ устанавливает перечень прав, которые могут быть реализованы товариществом собственников жилья при осуществлении своей деятельности (рисунки 5.5, 5.6). Наличие в законе таких прав еще не означает факт их использования.

Для того чтобы права товарищества собственников жилья, указанные в данной статье, были реализованы в практической деятельности такого товарищества необходимо:

1) внести, предусмотренные настоящей статьей права товарищества собственников жилья, в устав такого товарищества;

2) включить виды деятельности, вытекающие из данных прав, в перечни вопросов относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья либо к компетенции правления такого товарищества;

3) установить в уставе товарищества правомочность решений общего собрания или правления по внесенным вопросам.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, основанной на членстве. Членство в товариществе собственников жилья является добровольным.

Из смысла и содержания части 2 статьи 30 Конституции Российской Федерации вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении.

Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество (постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска»).

Членом товарищества собственников жилья может быть любой собственник помещения (жилого и нежилого) в многоквартирном доме. Вступление в члены товарищества собственников жилья возможно при учреждении такого товарищества или путем подачи заявления. Собственник помещения в многоквартирном доме становится членом товарищества с момента подачи заявление в правление товарищества.

Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что основания прекращения членства в товариществе собственников жилья не подлежат расширительному толкованию.

Прекращение права собственности члена товарищества собственников жилья на помещение в многоквартирном доме возможно в следующих случаях:

1) по решению суда;

2) при отчуждении помещения;

3) в случае гибели или уничтожения помещения;

4) при отказе от собственности.

В связи с тем, что помещения в многоквартирном доме могут принадлежать нескольким собственникам в долевой собственности, то каждый участник долевой собственности имеет право вступления в члены товарищества собственников жилья.

Жилищный кодекс РФ не устанавливает возраст, с которого физические лица могут стать членами товарищества, но по общим правилам собственником помещения является гражданин, достигший 18 лет или вступивший в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетний с 16 лет с учетом правил, установленных ст. 27 ГК РФ.

Интересы несовершеннолетних представляют опекуны или попечители.

Органами управления товарищества собственников жилья являются:

1) общее собрание членов товарищества собственников жилья;

2) правление товарищества.

Установленная ЖК РФ структура органов управления товарищества собственников жилья является исчерпывающей. Это означает, что в товариществе собственников жилья не могут быть образованы иные органы управления.

Органы управления товарищества собственников жилья являются коллегиальными образованиями и разделены друг от друга набором полномочий.

В состав органов управления товарищества собственников жилья могут входить только члены такого товарищества.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

Права и обязанности товарищества собственников жилья (рисунок 5.5 – 5.7) – это возможные пределы, в которых оно осуществляет свою деятельность, а компетенция

общего собрания – это совокупность действий, которые общее собрание может осуществлять в этих пределах.

Распределение полномочий между органами управления товарищества не означает, что часть вопросов, относящихся к компетенции правления товарищества, не может быть реализована общим собранием такого товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (рисунки 5.8).

Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется количеством голосов, необходимых для принятия решения по нему. Поэтому, в первую очередь, ЖК РФ устанавливает повышенные требования к принятию

решений по вопросам реорганизации и ликвидации товарищества, определения направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества и о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.

Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме возможно только при наличии согласия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, что предусмотрено ч. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Перечень вопросов относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества является открытым и может быть расширен уставом товарищества собственников жилья.