При оценке недвижимости для определения объема требующейся информации необходимо:
1) изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ);
2) провести интервью с заказчиком и собственником;
3) провести осмотр и техническую экспертизу объекта.
Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.
В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.
Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 5.1).
Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.
Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости. Например:
«Гостиничный рынок города … поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок».
Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе. Например:
«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5 % в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату оценки 130 долл. США».
Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.
На макроэкономическом уровне исследуются:
1) экономические показатели:
- темпы экономического роста;
- уровень инфляции;
- индекс деловой активности;
- инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;
- изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;
- уровень доходов населения и другие факторы;
2) политические и социальные факторы:
- стабильность и прогнозируемость политической ситуации;
- доверие правительству;
- приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.
Основными источниками внешней информации являются:
1) программы Правительства и прогнозы;
2) данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике);
3) исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный банк, Международный валютный фонд);
4) аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет);
5) электронные информационно-поисковые системы;
6) периодическая экономическая печать.
Анализ конъюнктуры рынка недвижимости
После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).
Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка недвижимости:
· в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);
· в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);
· в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);
· в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);
· в зависимости от вида (первичный и вторичный рынок).
Необходимая информация
Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:
1) общее состояние и динамику цен на рынке недвижимости;
2) динамика коэффициента загрузки;
3) нормативно-правовую базу, регулирующую отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цену приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю;
4) рыночную ситуацию на определенном сегменте рынка:
- состояние и перспективы развития сегмента рынка;
- цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;
- уровень эксплуатационных затрат;
- среднерыночный уровень занятости недвижимости;
- уровень возможных прочих доходов;
- налоговое окружение;
5) Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:
- укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
- сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;
- индексы цен в строительстве;
- удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;
- стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;
- прочую информацию.
Основными источниками информации являются:
1) специализированные справочники и программные комплексы (укрупненные показатели восстановительной стоимости; укрупненные показатели стоимости строительства; справочники оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ);
2) информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью;
3) профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах;
4) интервью с собственником и управляющим объекта;
5) длинные динамические ряды индексов цен, на основе которых может быть построена эпюра индексов цен, публикуются, например, в ежеквартальном информационно-аналитическом бюллетене КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».
Источниками информации являются также оценочные и риэлторские компании. Преимущество риэлтерских компаний заключается в наличии сформированной обширной информационной базы. В этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлтерскими, так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собственной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необходимых данных.
Автоматизация процесса оценки недвижимости
Особое внимание заслуживает внедрение компьютерных программ, позволяющих автоматизировать процесс оценки недвижимости. Такие программы получили распространение на рынке США и используются ипотечными компаниями. Работа данных программ обеспечивается наличием развитых баз данных по операциям с объектами недвижимости.
В России разработаны аналогичные программные продукты, например программный комплекс «VALMASTER» фирмы «Исследовательский центр оценки активов» для оценки сравнительным, доходным и затратным подходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсутствия доступных статистических массивов ценовой информации. Автоматизация затратного подхода реализована в программных продуктах компаний КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распространение получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ.
Программный комплекс «Оценка промышленных зданий» разработан в 1997 г. компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оценщика: Промышленные здания». Главные задачи, решаемые комплексом:
· автоматизация поиска одного или нескольких зданий-представителей по заданным объемно-планировочным, конструктивным параметрам и отраслевой принадлежности оцениваемых зданий;
· автоматизация всей процедуры корректировок базисной стоимости, учитывающая несоответствия оцениваемого объекта объекту-аналогу по всем рассматриваемым параметрам: экономическим, регионально-природноклиматическим и местным условиям осуществления строительства.
Возможности программы «Оценка промышленных зданий»:
· использование индексов цен в строительстве КО-ИНВЕСТ или других индексов при пересчете базисной стоимости в уровень текущих цен;
· осуществление просмотра и распечатки любого табличного и графического материала о зданиях-представителях по отдельным отраслям промышленности и по заданным кодам зданий;
· возможность использования личной информационной базы оценщика с данными об оцененных объектах.
Использование программного комплекса позволяет радикально ускорить и повысить достоверность оценки.
Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома» содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиям-представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов блокировки, что позволяет учитывать архитектурно-планировочные особенности оцениваемых объектов. Внутренняя информация в данном контексте представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки, а именно данные:
· о юридическом положении объекта;
· о физических характеристиках объекта;
· о состоянии земельного участка;
· о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
· об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;
· о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.
Источниками дополнительной информации являются:
· интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;
· внутренняя документация;
· осмотр и техническая экспертиза объекта.
Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.
Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:
· юридическим описанием объекта недвижимости и земельного участка (договором аренды земельного участка);
· техническим паспортом (паспортом бюро технической инвентаризации) и сохранившимися сметно-финансовыми расчетами;
· данными о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.
Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным. Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.
Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Осмотр объекта
Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.
Перед началом осмотра следует:
· ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;
· провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.
Изучение технической документации позволяет установить:
· основные изменения, внесенные в проект;
· наличие реконструкции;
· даты текущих и капитальных ремонтов;
· аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.
Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.
При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях.
Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.
Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.
Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта – определить его физический износ. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмотрены в разделе 6.2, посвященном затратному методу.
При визуальном осмотре необходимо:
· провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;
· зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)
Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров чертежей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источники, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого объекта. По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.
Практика показывает, что при анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями. Исходными данными для проведения подготовительных работ являются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и в отчете избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.
Необходимо указывать дату оценки в соответствии с законом «Об оценочной деятельности» и профессиональными стандартами. Дата оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных. При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.
Описание объекта оценки при составлении отчета
Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявить все достоинства и недостатки оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.
Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в этом разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли.
В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с учетом изменения стоимости оцениваемого объекта.
Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:
· размеры земельного участка:
· форма земельного участка;
· рельеф и почвы;
· землепользование.
Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объект, типового проекта, номера чертежа и т.д.). Описание объекта включает:
· наименование объекта;
· год постройки;
· дату последнего капитального ремонта;
· общую площадь;
· полезную площадь;
· количество этажей;
· описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.
· описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.
При описании основных конструктивных особенностей объекта (табл. 5.1 – 5.3) рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату оценки.
Таблица 5.1