Метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцени­ваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы (рис. 6.1).    

В основе метод сравнения продаж лежат следующие принципы оценки:

· спрос и предложение;

· замещение;

· пропорциональность;

· зависимость.

Метод сравнения продаж применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов. Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и поку­паются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости. Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых харак­теристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (например, односемейные жилые дома).

Метод сравнения продаж также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса. При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.

Преимущества МСП:

· использует наиболее простой подход;

· приводит статистическое обоснованние;

· предлагает методы корректировки;

· обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МСП:

· требует активного рынка;

· сравнительные данные не всегда имеются;

· требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

· основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожи­дания.

Применение МСП предполагает определенную последовательность дей­ствий:

1) изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наибо­лее сопоставимы с оцениваемым объектом;

2) сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту;

3) выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительно­го анализа по каждой единице;

4) проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соот­ветствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

5) согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Источниками информации при использовании МСП являются:

· публичные записи (данные регистрационных служб);

· данные страховых компаний;

· информационные службы;

· периодические издания по недвижимости;

· данные брокеров по недвижимости;

· данные, предоставляемые участниками сделок;

· архивы оценщика.

Сущность метода состоит в определении элементов сравнения. Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:

последовательно:

1) передаваемые права собственности;

2) условия финансирования;

3) условия продажи;

4) рыночные условия (корректировка на дату продажи);

на независимой основе:

1) местоположение;

2) физические характеристики объекта;

3) экономические характеристики объекта;

4) использование объекта;

5) наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долла­рах), процентах и долях единицы. Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента. Например,

при продаже земли это цена:

· за сотку, гектар;

· за 1м²;

· за 1 метр по фасаду;

· за лот;

· за единицу плотности;

при продаже застроенных участков это цена:

· за 1 м² общей площади здания;

· за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду;

· за 1 м² без учета местоположения (цена строительства 1 м²);

· за 1 м³;

· за единицу недвижимости (дом, комната);

· за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное мес­то, место стоянки и т.д.).

Методы внесения поправок в расчеты оценки объектов делятся на:

количественные:

· анализ парных продаж;

· статистический анализ;

· графический анализ;

· трендовый анализ;

· анализ вторичных данных;

качественные:

· относительный сравнительный анализ;

· метод общей группировки;

· персональные интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объек­тов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Пример 1

Определить стоимость объекта недвижимости методом сравнения продаж, используя исходные данные (табл. 6.1). Расчет рыночной стои­мости объекта недвижимости оформим в виде табл. 6.2.

Таблица 6.1