Собственник земельной доли вправе требовать выдела земельного участка в счет этой земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения для создания и расширения личного подсобного хозяйства. Согласно статье 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой сельских и городских поселений.

Установлено, что для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселения (приусадебный земельный участок), который имеет правовой режим категории земель поселений, и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок), который имеет правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно статье 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая разрабатывается по инициативе заказчика (гражданина, ведущего личное подсобное хозяйство) и за его счет в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора и утверждается заказчиком. Утвержденная проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.

Согласно статье 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство — это документ, удостоверяющий право собственника, владельца, пользователя или арендатора земельного участка осуществить застройку этого земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения, сооружения, благоустройство территории.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления на срок не более чем три года на основании заявления заказчика. Подготовку документов для выдачи разрешения на строительство осуществляют органы архитектуры и градостроительства.

Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях:

1) несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка;

2) несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.

Если строительство жилого дома, другого здания, строения, сооружения будет осуществлено без получения разрешения на строительство или с существенными нарушениями градостроительных норм и правил, то в соответствии со статьей 222 ГК РФ такое строительство является самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не сможет зарегистрировать на нее право собственности, а также не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.). Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку признается судом. Такое решение суд может принять при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений. Сооружения, например загон для скота, оборудованное место дойки, водопоя, навесы для за

щиты от дождя, мелиоративные сооружения, возводить можно. При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае возведения временных сооружений получать разрешение на строительство не требуется.

Предельные размеры земельных участков, предоставляемых на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, не устанавливаются, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 21 и пунктом 2 статьи 20 ЗК РФ после введения в действие ЗК РФ предоставление новых земельных участков гражданам на этих правах не допускается (т.е. после 30.10.2001).

Порядок предоставления земельных участков гражданам в собственность или аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в статьях 28 — 33 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 28 ЗК РФ, предоставление земельных участков в собственность может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В законодательстве Российской Федерации таких случаев не установлено, а в субъектах Российской Федерации этот вопрос решается по-разному. Например, Закон Ивановской области от 31.12.2002 № 111-03 "О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность гражданам" разрешает предоставлять земельные участки бесплатно для ведения личного подсобного хозяйства вынужденным переселенцам, гражданам, создавшим семьи и нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, имеющим земельные участки, права на которые не были ими оформлены и зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 11 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства должно осуществляться без предварительного согласования места его размещения, т.е. согласно пункту 2 этой же статьи — только на торгах (конкурсах, аукционах). Предоставление земельных участков в собственность без проведения торгов (конкурсов, аукционов) не допускается, а передача в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых на торгах (конкурсах, аукционах) для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков в соответствии со статьей 38 ЗК РФ и статьями 447 — 449 Гражданского кодекса Российской Федерации детализированы в Постановлении Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

Пункт 5 статьи 4 предписывает субъектам Российской Федерации своими законами устанавливать максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве (праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве аренды) у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство.

В случае, если этот максимальный размер общей площади будет превышен, то гражданин должен в течение года либо произвести отчуждение "сверхнормативной площади" (продать, подарить, отказаться, передать в аренду), либо в этот же срок осуществить государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или государственную регистрацию в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства.

Введение такого ограничения максимального размера общей площади личного подсобного хозяйства продиктовано логикой недопущения создания суперкрупных

личных подсобных хозяйств, использующих на праве собственности или аренды десятки и даже сотни гектаров для производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции, не облагаемой подоходным налогом.

Законодательство не устанавливает механизма выявления суперкрупных личных подсобных хозяйств и порядка устранения допущенных нарушений по превышению максимального размера общей площади личного подсобного хозяйства.

Видимо, в этом случае в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации на практике будет применяться аналогия закона (законодательство, регулирующее сходные отношения). В данном конкретном случае можно ориентироваться на нормы статьи 5 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в которой установлено, что, если нарушаются требования максимального размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников, и собственник не произведет в течение года отчуждение "сверхнормативной площади", то учреждение юстиции (регистрационная палата) обязано в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации, который в течение месяца обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка.

Пункт 7 статьи 27 ЗК РФ и абзац второй пункта 1 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не определили ограничение оборотоспособности земельных участков личных подсобных хозяйств. Их нет в перечне земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте (пункты 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ), и на них не распространяется Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

С земельными участками личного подсобного хозяйства можно совершать любые сделки в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Это означает, что они находятся в свободном гражданском обороте с соблюдением двух условий:

1) размер земельных участков личного подсобного хозяйства не может превышать максимального размера общей площади земельных участков, установленных законом субъекта Российской Федерации в соответствии с пунктом 5 статьи 4 рассматриваемого Федерального закона;

2) объектом купли-продажи и аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ и п. 1 ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Взаимоотношения граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, с органами государственной власти и органами местного самоуправления: субъектам Российской Федерации предоставлено право своим законом (и никаким другим нормативным правовым актом) устанавливать максимальный размер общей площади земельных участков личного подсобного хозяйства. Следовательно, этим правом может воспользоваться только законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации, приняв соответствующий закон. Нормы статьи 6 рассматриваемого Федерального закона не вводят каких-либо ограничений на поголовье и количество сельскохозяйственных животных, пчел и птицы, которых разрешено содержать в личном подсобном хозяйстве, следовательно, ни один орган государственной власти или местного самоуправления не вправе вмешиваться в деятельность граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, и устанавливать какие-либо нормы (минимальные и максимальные) по количеству разрешенного поголовья скота, пчел и птицы, так как это не предусмотрено законодательством.

В соответствии со статьями 35 и 55 Конституции Российской Федерации решения органов государственной власти, органов местного самоуправления, приводящие к на

рушению прав и законных интересов граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, могут быть обжалованы в суд.

Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков имеют не только права на использование земельных участков, установленные в статьях 40 и 41 ЗК РФ, но и несут обязанности по использованию земельных участков, предусмотренные статьей 42 ЗК РФ и другими федеральными законами.

Контроль за соблюдением гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство, требований законодательства осуществляют федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления в пределах своих полномочий, установленных федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Контрольные функции за соблюдением требований всех отраслей законодательства (земельного, лесного, водного, градостроительного, природоохранного, санитарно-эпидемиологического, налогового, финансового, бюджетного и т.д.) возложены на специально уполномоченные федеральные органы исполнительной власти — федеральные службы.

В статье 1 ФЗ от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" конкретизируются понятия отдельных видов земельных участков. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Выделяют такое понятие, как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 262 ГК).

Земельные участки общего пользования рассматриваются как особая категория участков, которые могут входить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений. Согласно п. 2 ст. 262 ГК, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику.

Особый правовой режим установлен для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, под которыми понимаются земли за чертой поселений, предоставленные для этих целей, а также предназначенные для этих целей. Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной собственности.

Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 % общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, также устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Земельным кодексом РФ установлены определенные ограничения частной собственности на земельные участки иностранных физических и юридических лиц. Так, согласно п. 3 ст. 15 ЗК, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Еще более существенные ограничения установлены для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Как уже было отмечено, земельный участок может быть объектом права собственности, однако в соответствии с Конституцией РФ собственность не может использоваться в целях, противоречащих интересам общества, правам и свободам других граждан. Этот подход нашел широкое применение в отношении права собственности на землю, что обусловлено недостаточностью земли как природного ресурса. Право частной собственности на землю в Российской Федерации подвергается ограничениям, предусмотренным в законодательстве. Следует отметить, что законодательству РФ неизвестно ограничение права собственности на земельные участки, вытекающее из так называемого соседского права. Суть этого права состоит в том, что собственник земельного участка не может запретить неприятное воздействие исходящих из другого (соседнего) земельного участка газов, запаха, дыма, копоти, шума и т.д., если они не влияют либо влияют несущественно на использование его участка (ст. 996 Германского гражданского уложения). Если же собственник соседнего земельного участка выйдет за пределы указанных ограничений, то в этом случае возможно предъявление негаторного иска. Такая идея представляется вполне здравой, поскольку формулировка негаторного иска в законодательстве РФ дана в слишком общем виде, не содержит каких-либо изъятий и, следовательно, собственник земельного участка имеет возможность предъявить негаторный иск в случае совершения любого из указанных действий.

Как и любой другой собственник, собственник земельного участка может осуществлять в отношении земельного участка правомочия владения, пользования, распоряжения. Однако осуществление этих правомочий имеет определенную специфику. Правомочия пользования землей как элемент содержания права собственности на нее означают закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации земли путем извлечения ее полезных свойств или получения дохода от земли. В процессе использования земли собственник имеет право использовать находящиеся на его земельном участке торф, пресные подземные воды, водные объекты, возводить жилье, производственные или иные строения и сооружения, осуществлять перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам с соблюдением требований законодательства, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохранными требованиями.

В отличие от права пользования физическими и юридическими лицами пользование землей публичными образованиями не предполагает непосредственное использование земли или, другими словами, хозяйственную эксплуатацию земли. Правомочия пользования заключаются в присвоении части земельной ренты.

Следует отметить, что любая деятельность собственника на земельном участке осуществляется в определенном пространстве — воздушном либо подземном (так при постройке жилого дома происходит вторжение и в то, и в другое).

Правомочие распоряжения землей в его гражданско-правовом смысле понимается как возможность определения юридической судьбы земельного участка, в том числе путем купли-продажи, передачи по наследству, сдачи в залог, дарения, мены, передачи земельного участка или его части в качестве взноса в уставный фонд юридических лиц, образования общей собственности путем добровольного объединения земельных участков или земельных паев.

Одним из неурегулированных является вопрос о несовершенстве правового регулирования отношений, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке. В целом российское гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельном участке и расположенные на нем здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества, рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой — как физические и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества

Провозглашенная в ЗК (ст. 1) идея "единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов" в рамках действующего законодательства нереализуема. Скорее эту идею можно рассматривать как далекую перспективу.

Прежде всего, следует отметить, что их правовой режим различен. Так, на земельные участки в отличие от зданий и сооружений помимо таких вещных прав, как право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута, распространяется также право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (следует отметить, что по действующему земельному законодательству нельзя предоставлять земельные участки на основании права пожизненного наследуемого владения, однако если указанное право возникло до вступления в силу нового Земельного кодекса РФ, оно сохраняет свою силу).

Оборот земельных участков подвергается значительному количеству ограничений и исключений, которые не характерны для объектов недвижимости, расположенных на них.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 271 ГК, если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения (в качестве которого может выступать любой субъект гражданского права) имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. В то же время в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Таким образом, возникает противоречие между земельным и гражданским законодательством.

Следует также учитывать то обстоятельство, что для отдельных видов сделок со зданиями и сооружениями установлен особый правовой режим, который не распространяется на земельные участки. Так, согласно п. 2 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. В отношении аренды земельных участков такого правила нет.

Даже в рамках гражданского законодательства существует различный правовой режим в отношении указанных объектов. Так, согласно п. 3 ст. 552 ГК, продажа здания,

расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается. При этом согласно ст. 35 ЗК запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся в нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику.