9.3.        Основания пользования жилыми помещениями. Договор социального найма

Право пользования жилым помещением может возникнуть по несколь­ким основаниям:

· договору социального найма;

· договору коммерческого найма;

· приобретению жилья в собственность по сделкам;

· приобретению права собственности на жилье в силу судебного акта;

· приобретению права собственности на жилье в результате членства в жилищных кооперативах (ЖК) или жилищно-строительных кооперативах (ЖСК).

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Таким договором является договор найма. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обя­зуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое поме­щение только для проживания граждан.

Таким образом, нанимателем по договору найма может быть только гражданин – физическое лицо. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма только лишь в качестве наймодателя.

По своей правовой природе договор найма является двусторонним, кон-сенсуальным и возмездным договором.

Действующее законодательство различает две разновидности договора найма: социальный и коммерческий.

Договор социального найма заключается на пользование жилыми поме­щениями, находящимся в государственном или муниципальном жи­лищном фонде (ст.49 ЖК РФ).

Предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма означает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающим­ся в улучшении жилищных условий, малоимущим и иным указанным в нормативных актах лицам в пределах нормы жилой площади, установлен­ной законодательством.

В основании договора социального найма лежат административный акт органа исполнительной власти о предоставлении жилья в пользо­вание и ордер, выданный на основе этого акта. Жилищный фонд социального использования формируется с обеспе­чением гласности и открытости.

Договору социального найма присущи следующие признаки:

· существует объект социального найма – жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

· основание социального найма – административный акт;

· жилые помещения предоставляются в пользование бесплатно;

· жилые помещения предоставляются в пределах норм жилой или общей площади, установленной законодательством;

· договор социального найма является бессрочным;

· лимитируется (ограничивается) максимальный размер квартирной платы и оплаты коммунальных услуг.

Важной предпосылкой для получения жилого помещения по договору со­циального найма является нуждаемость в улучшении жилищных условий.

Согласно ст. 51 Жилищного кодекса РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, признаются граждане:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее – заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет (ст.52 ЖК РФ).

Вне очереди жилое помещение предоставляется:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родите­лей, по окончании их пребывания в государственных или муниципаль­ных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, стационарных учреждениях социального обслуживания и других учреж­дениях независимо от форм собственности для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских до­мах семейного типа, у родственников, при прекращении опеки (попе­чительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Рос­сийской Федерации либо по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, – если им не могут быть возвраще­ны жилые помещения, которые они ранее занимали;

1) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ст.57 ЖК РФ).

В соответствии со ст.


672 Гражданского кодекса РФ в государственном и муниципальном жилищном фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального най­ма жилого помещения.

Договор социального найма заключается в письменной форме на осно­вании ордера на жилое помещение между наймодателем – жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем – гражданином, на имя которого был выдан ордер.

Предпосылками для заключения договора социального найма являются решение соответствующего органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения (административный акт) и выданный на ос­нове этого решения ордер.

Ордер является единственным основанием для вселения в жилое поме­щение по договору найма.

Выдача ордера на заселение жилых помещений производится в точном соответствии с решением о предоставлении жилого помещения отде­лом по учету и распределению жилой площади или специально назна­ченным должностным лицом. Ордер может быть выдан только на фак­тически свободное жилое помещение.

Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставля­ется жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке. При получении ордера должны быть представлены паспорта (свидетель­ства о рождении) на всех членов семьи, подлежащих включению в ор­дер, а также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на переселение в предоставленное жилое помещение. Выдача ордера на жилое помещение может быть приостановлена в слу­чаях, когда фактический состав семьи не соответствует указанному в решении о предоставлении жилого помещения или при выявлении дру­гих обстоятельств, которые могли повлиять на решение вопроса о пре­доставлении жилого помещения.

При вселении в предоставленное жилое помещение ордер должен быть сдан в жилищно-эксплуатационную организацию, где он хранится как документ строгой отчетности.

Получив ордер, гражданин вправе требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ве­дении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора най­ма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить.

Договор социального найма должен быть заключен в письменной форме (ст. 63 ЖК РФ, ст. 674 ГК РФ). Ордер не является документом, подтверждающим, что договор заклю­чен в письменной форме, поскольку он является односторонним адми­нистративным актом. В договоре должны быть указаны наймодатель и наниматель, предмет договора, права и обязанности сторон. Договор должен быть подписан как наймодателем, так и нанимателем.

Предметом (объектом) договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ст.62 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями дол­жны быть определены в договоре социального найма. Члены семьи нанимателя, проживающие по договору социального най­ма жилого помещения совместно с нанимателем, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и ро­дители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исклю­чительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи на­нимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если граждане перестали быть членами семьи нанима­теля, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи (ст.69 ЖК РФ).

Наниматель, занимающий жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда, вправе с согласия всех совме­стно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность в порядке приватизации. Порядок и условия приватизации жилых помещений установлены в законе РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель обязан:

· использовать жилое помещение только для проживания;

· обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в над­лежащем состоянии;

· самостоятельно проводить текущий ремонт занимаемого им помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и своевременно оплачивать коммунальные услуги;

· информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (ст.67 ЖК РФ)

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель также обязан:

· осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором нахо­дится сданное в наем жилое помещение;

· предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю необходи­мых коммунальных услуг;

· обеспечивать своевременное проведение капитального ремонта (в отно­шении жилого дома – также и текущий);

В соответствии со ст. 83 Жилищного кодекса РФ наниматель вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное житель­ство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. При освобождении помещения наниматель обязан сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.