При использовании метода капитализации доходов последовательность оценки не­движимости, приносящей доход владельцу, будет следующей:

1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД):

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²; С_а – арендная ставка за 1 м².

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

.

3. Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцени­ваемой недвижимости (операционные расходы).

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных рас­ходов:

(за исключением амортизационных отчислений).

5. Определяется прогнозируемая стоимость недвижимости по формуле:

,

где R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации рассчитывается одним из следую­щих методов: кумулятивного построения, инвестиционной группы, ры­ночной выжимки, прямой капитализации. При оценке недвижимости коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки дохода на капитал или дохода на инвестиции – это компенсации инвесторов за риск инвестирования в недвижимость, за обесценение денег с течением временем;

2) нормы возврата или возмещения капитала. Возврат капитала – это погашение суммы первоначальных инвестиций. Данная часть коэффициента капитализации применяется только при расчете стоимости изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость недвижимости: зданий, сооружений. При расчете стоимости земли норма возврата капитала не применяется.

Ставка дохода на капитал рассчитывается либо методом кумулятивного построения, либо методом рыночной выжимки.

Существует три способа расчета коэффициента капитализации:

¨ первый способ – с учетом возмещения капитальных затрат. Этот способ используется тогда, когда задействован только собственный капитал. В свою очередь он имеет три модификации:

· прямолинейный способ возмещения капитала (метод Ринга);

· аннуитетный метод (метод Инвуда);

· возмещение по безрисковой ставке (метод Хоскольда);

¨ второй способ называется «метод связанных инвестиций», или «техника инвестиционной группы». Он используется, когда задействован и собственный, и заемный капитал.

¨ третий способ – это метод прямой капитализации (метод рыночной выжимки). Применяется, как правило, при использовании только собственного капитала..