Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих до­ходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициен­та капитализации:

,

где V – стоимость бизнеса; D – периодический доход; r – коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеет­ся достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижи­мости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что теку­щие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определен­ной арендной платой на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента, для его использования необходимы четкие рыночные указания на его величину.

Основное преимущество этого метода – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конеч­ном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это свя­зано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится анализ их дохода и стоимости.

Однако метод не следует применять:

· когда отсутствует информация о рыночных сделках;

· если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов;

· когда объект подвергся серьезным разру­шениям в результате стихийного бедствия, т.е. требует серьезной ре­конструкции.

Метод имеет еще один серьезный недостаток. Дело в том, что в фор­муле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход. В ка­честве этого дохода при оценке недвижимости берется так называемый чистый операционный доход. Это такой доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возмож­ных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение. Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн, и доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитали­зации является довольно сложной проблемой.

Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы:

1) анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформа­ция (при необходимости);

2) выбор величины прибыли, которая будет капитализирована;

3) расчет адекватной ставки капитализации;

4) определение предварительной величины стоимости;

5) проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются);

6) проведение поправок на контрольный или неконтрольный харак­тер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

При применении этого метода возникают проблемы: во-пер­вых, как определить чистый доход предприятия, во-вторых, как выб­рать ставку капитализации.

При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период време­ни, за который производятся расчеты. Это могут быть несколько перио­дов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.

В качестве капитализируемой величины прибыли может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года.

Ставка капитализации для бизнеса (предприятия) обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

С математической точки зрения ставка капитализации – это дели­тель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта. При известной ставке дисконта (см. формулы 5.1…5.3) ставка  капитализации в общем виде определяется по следующей формуле:

,

где r – коэффициент капитализации; R – ставка дисконта; g – долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.

Метод капитализации дохода в основном используется для оценки недвижимости, которая сдается или может сдаваться в аренду.