Земля в гражданский оборот была возвращена указом Президента № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. Сделки с землей регулируют­ся:

· Гражданским кодексом РФ;

· положением о порядке ведения госу­дарственного земельного кадастра;

· положением о проведении конкур­сов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей;

· указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополни­тельных мерах по наделению граждан земельными участками»;

· основ­ными положениями Государственной программы приватизации госу­дарственных и муниципальных предприятий РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535;

· постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О по­рядке осуществления прав собственников земельных долей и имуще­ственных прав»;

· указом Президента РФ № 198 от 14 февраля 1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные уча­стки под объектами недвижимости в сельской местности»;

· ука­зом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации конститу­ционных прав граждан на землю».

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участ­ка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Част­ная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования: индивидуальное (жилищное) строительство; крестьянское (фермерское) хозяйство; личное подсобное, садоводче­ское или дачное хозяйство; приватизированные участки под предприя­тиями.

На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки явля­ется не абсолютное (полное) право собственности на земельный учас­ток, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не ры­ночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная сто­имость права долгосрочной аренды.

Теоретически общеизвестно, что стоимость земли, как и других то­варов, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения буду­щего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка:

,

где V_з – стоимость участка земли; Д_в – реальный или условно начисленный валовый доход; И – ожидаемые издержки;  К_к – ставка (коэффициент) капитализации.

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

· техники остатка для земли;

· средневзвешенного коэффициента капитализации;

· сравнения продаж;

· разбиения;

· капитализации;

· валового рентного мультипликатора.