Рыночная оценка имущества осуществляется в соответствии с феде­ральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, со­стоит из названного закона, иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных догово­ров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответ­ствии с федеральным законом.

В законе «Об оценочной деятельности в РФ» дано определение оце­ночной деятельности. Под ней понимаются действия субъектов оценоч­ной деятельности, направленные на установление в отношении объек­тов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурен­ции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необхо­димой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Основанием для проведения оценки является договор между оцен­щиком и заказчиком. Если в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Законом установлен ряд требований к оценщику, среди которых:

Ø наличие у оценщика лицензии на осуществление оценочной дея­тельности;

Ø своевременное составление в письменной форме и передача заказ­чику отчета об оценке объекта;

Ø неразглашение конфиденциальной информации, полученной от заказчика;

Ø независимость оценщика, т.е. отсутствие у оценщика в отношении объекта оценки вещных прав или обязательств вне договора. Так­же оценщик не должен являться учредителем, собственником, ак­ционером или должностным лицом юридического лица либо за­казчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки;

Ø наличие договора о страховании гражданской ответственности оценщика и др.

Законом «Об оценочной деятельности в РФ» для РФ, субъектов РФ, муниципальных образова­ний, физических и юридических лиц установлено безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов независи­мо от установленного порядка статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Проведение оценки объектов является обязатель­ным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

Не обязательно, но возможно проведение оценки и в других целях, например с целью:

Ø отражения в отчетности;

Ø купли-продажи, мены, иного отчуждения;

Ø проведения конкурсов, аукционов, торгов;

Ø аренды, дове­рительного управления, лизинга;

Ø залога; раздела, наследования, даре­ния;

Ø страхования;

Ø исчисления налогов, пошлин, сборов;

Ø выкупа, кон­фискации, изъятия; ликвидации;

Ø разрешения имущественных споров;

Ø передачи прав собственности;

Ø переуступки долговых обязательств;

Ø вне­сения имущества в уставный капитал;

Ø определения доли имуществен­ных прав;

Ø передачи в доверительное управление;

Ø инвестиционного про­ектирования; коммерческой концессии;

Ø возмещения ущерба;

Ø хранения;

Ø составления брачного контракта и др.

Закон № 144-ФЗ от 8 июля 1999 г. «О реструктуризации кредитных организаций», регулирующий порядок и условия осуществления ме­роприятий по реструктуризации кредитных организаций с целью пре­одоления их финансовой неустойчивости и восстановления платеже­способности либо для осуществления процедуры ликвидации, устанавливает процедуру привлечения независимого оценщика (ст. 18) для оценки стоимости активов кредитной организации, выставляемых на продажу специализированным Агентством по реструктуризации.

Закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), проведения внешнего управления и конкурсного производства и иные отношения, возникающие при неспо­собности должника удовлетворить в полном объеме требования креди­торов. В соответствии со статьей 102 закона, в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентариза­цию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной дея­тельности конкурсный управляющий вправе привлекать оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом креди­торов. В случае если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика (ч. 2, ст. 102).

Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8 февра­ля 1998 г. № 14-ФЗ определяет порядок привлечения независимого оценщика для оценки вклада в уставный капитал общества в случае, если его номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимо­сти), оплачиваемая неденежным вкладом, составляет более двухсот минимального размера оплаты труда (МРОТ) (ч. 2, ст. 15). Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале, оплачивае­мой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком. В случае внесения в уставный капитал общества неденежных вкладов участники общества и независимый оценщик в течение трех лет с момента государ­ственной регистрации общества или соответствующих изменений в ус­таве общества солидарно несут при недостаточности имущества обще­ства субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

Аналогичная норма содержится в законе «Об акционерных обще­ствах» от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ, определяющем порядок созда­ния и правовое положение акционерных обществ. В соответствии со статьей 34 закона акции общества при его учреждении должны быть полнос­тью оплачены в течение срока, определенного уставом общества. Денеж­ная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении об­щества, производится по соглашению между учредителями. Если номинальная стоимость приобретаемых таким способом акций и иных ценных бумаг общества составляет более двухсот МРОТ, то необходи­ма денежная оценка независимым оценщиком (аудитором) имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг общества.

Для определения рыночной стоимости имущества акционерного об­щества может быть привлечен независимый оценщик (аудитор) (ч. 3, ст, 77 закона). Привлечение независимого оценщика (аудитора) для определения рыночной стоимости имущества является обязательным в случае выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций.

Закон РФ «О негосударственных пенсионных фондах» от 7 мая 1998 г. № 75-ФЗ регулирует отношения, возникающие при создании, осуще­ствлении деятельности и ликвидации негосударственных пенсионных фондов, а также устанавливает основные принципы государственного контроля над их деятельностью. В соответствии с унктом. 6 статьи 25 закона, при размещении пенсионных резервов в недвижимое имуще­ство фонд обязан представлять государственному уполномоченному органу данные об оценке объекта недвижимого имущества, проведен­ной независимым оценщиком, имеющим разрешение (лицензию) на осуществление данного вида деятельности в соответствии с требовани­ями, установленными законодательством Российской Федерации.

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ регулирует отношения, возникающие из договора залога не­движимости. Статья 9 закона определяет содержание договора об ипотеке, т.е. его существенные условия. В договоре об ипотеке должны быть ука­заны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч. 1, ст. 9). Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по со­глашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в опре­деленном им порядке. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организа­ции (ч. 3, ст. 9).

Отметим, что в статье 8 закона «Об оценочной деятельности в Россий­ской Федерации» предусмотрена обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при их использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном кре­дитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникнове­ния споров о величине стоимости предмета ипотеки. Субъекты РФ также в своих нормативных правовых актах обраща­ются к деятельности оценщиков.

Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, регулирую­щее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обяза­тельств и имущественные отношения относительно объектов оценки. Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс Рос­сийской Федерации (ГК РФ), другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, дове­рительному управлению и пр.

Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственно­сти, которое понимается согласно воспринятому в зарубежном законода­тельстве основополагающему положению римского частного права как «наиболее полное господство над вещью». Однако эта первоначальная ус­тановка на безраздельное господство над вещью, в том числе и над недвижи­мым имуществом, претерпела изменения в конце XIX – начале XX вв.

Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права соб­ственности на землю. Согласно исходной формулировке этого права собственник земельного участка рассматривался также в качестве и соб­ственника недр, и воздушного пространства (применительно к террито­рии земельного участка). Однако именно по этой линии, в конце кон­цов, сложились определенные ограничения, вызванные интересами владельцев соседних земельных участков или публичными интересами.

Интересы владельцев соседних участков, равно как и часть публич­ных интересов, защищаются сервитутами (обременениями). Эти огра­ничения систематизированы в статье 274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)». В ней говорится, что собственник недвижимого имущества вправе требовать от соб­ственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут мо­жет устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд.

Сервитут – важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую со­гласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ, собственник участка, обремененного сервиту­том, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Крайний случай ограничений – это отчуждение недвижимого иму­щества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это по­ложение рассматривается в статье 239 ГК РФ следующим образом: «в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования зем­ли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или про­дажи с публичных торгов». Положение о выкупе является ключевым при установлении оснований прекращения права собственности. Со­гласно статье 235 ГК РФ обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого иму­щества и других убытков.

Оценка стоимости этого имущества и убытков возможна лишь в ре­зультате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для определе­ния выкупной цены. Согласно статье 281 ГК РФ, при определении выкуп­ной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, при­чиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе упу­щенная выгода. Во втором случае (продажа с публичных торгов) де­нежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.

Продажа предприятий в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и прав и обязанностей продавца. За­ключение договора продажи предприятия требует от продавца совер­шения особых действий, не характерных для иных договоров купли-продажи. Необходимым условием для заключения договора является, в частности, составление и рассмотрение сторонами акта инвентариза­ции и бухгалтерского баланса, получение заключения независимого аудитора, определение перечня всех обязательств, включаемых в состав предприятия.

Продажа бизнеса во всех случаях сопровождается, с одной сто­роны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой – переводом на него долгов, что, в свою очередь, требует согласия креди­торов. Поэтому предусмотрены положения, определяющие особый по­рядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка. В частно­сти, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданно­го предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК РФ).