Государственного регулирования деятельности профессиональных оценщиков в Великобритании не существует. Любой человек в принци­пе может заняться бизнесом в качестве оценщика и взяться за оценку недвижимости. Это дает возможность самим оценщикам рекламиро­вать свои услуги с позиций своей репутации как людей компетентных и приверженных профессиональным правилам поведения. Реализацию своих возможностей в качестве оценщика они могут достигнуть через профессиональные организации, среди которых лидирую­щие позиции занимает Королевское общество сертифицированных специалистов по недвижимости. Членство в подобных обществах до­стигается через сдачу экзаменов после определенного периода практи­ческой работы под наблюдением опытного специалиста. Серьезным до­верием на рынке недвижимости пользуются и принимаются в качестве истинных лишь те оценочные документы, которые подписаны квали­фицированным оценщиком, являющимся членом соответствующего профессионального объединения.

Поскольку государство в Великобритании не аттестует и не лицензи­рует оценщиков, оно и не устанавливает стандартов оценки. Тем не менее, оценочные стандарты используются в стране с 1970-х гг. Но выработаны эти стандарты профессиональными негосударственными объедине­ниями, а не правительством.

Стандарты оценивания впервые были сформулированы достаточно недавно – в 1970-х гг., когда британский рынок недвижимости переживал бум, приведший к быстрому росту цен на недвижимость, за которым последовал резкий спад. Вопрос о качестве оценок был поднят теми, кто приобрел недвижимость в собственность или взял ее в аренду, основы­ваясь на оценках, сделанных в период бума, а затем оказался перед фак­том, что стоимость их собственности упала до более низких значений.

В 1971 г. Королевское общество сертифицированных специалистов по недвижимости сформировало Комитет по стандартам оценки имуще­ства и опубликовало краткое руководство по оценке объектов собствен­ности. За этим последовал выпуск в 1976 г. «Красной книги», в которую в 1981 и 1990 гг. вносились поправки и добавления. В 1980 г. была опуб­ликована «Белая книга», охватившая вопросы, не затронутые в «Крас­ной книге». В 1996 г. обе книги были скомпонованы воедино, образовав единое «Руководство по оценкам», которое постоянно продолжает со­вершенствоваться. Руководство содержит целый ряд практических по­ложений, обязательных для оценщиков, оперирующих каждый в своей области, например занимающихся оценкой земель, содержащих полез­ные ископаемые, или пенсионных фондов, или финансовых отделов компаний.

Важное место в методологии оценивания занимает понятие базисов оценки. Анализируя известные стандарты оценивания, укажем следую­щие два главных базиса оценивания:

1) основным и наиболее часто используемым базисом оценивания является рыночная стоимость;

2) в случае отклонения условий сделки от характеристик, отмечен­ных в определении рыночной стоимости, применяется иная – не­рыночная оценка.

Следуя международной практике и стандартам, в более разверну­тый перечень базисов оценки (в зависимости от категории собствен­ности, предполагаемой операции и различных ограничений) можно включить следующее множество базисов:

· рыночную стоимость;

· рыночную стоимость при существующем использовании;

· полную стоимость воспроизводства;

· остаточную стоимость воспроизводства;

· полную сто­имость возмещения;

· остаточную стоимость замещения;

· стоимость дей­ствующего предприятия;

· инвестиционную стоимость;

· страховую сто­имость и т.д.

Как видно, приведенный перечень базисов оценивания достаточно разнообразный, однако и далеко не единственный. В различных странах известны и другие базисы оценок, и более компактные и более развер­нутые. В стандартах Великобритании, в частности, установлено 13 бази­сов оценки.

Хотя целью оценки является выдача квалифицированного совета клиенту о сумме денег, которую он, вероятно, выручит, выставив свою собственность на продажу, сама оценка может быть получена различны­ми методами. Оценщики Великобритании используют обычно пять ба­зовых методов, каждый из которых, в свою очередь, имеет вариации. Рассмотрим их краткую характеристику:

1. Сравнительный метод. Анализируются разные сделки с недвижимо­стью на предмет выяснения цены либо размера ренты, принимаемых в качестве базовых. Эта информация соотносится с собственностью, подлежащей оценке. При этом приходится предусмотреть поправки на время, прошедшее с момента сделки, принятой за исходную, и учитывать различия между собственностью, для которой был про­веден анализ, и той, что подвергается оценке.

2. Инвестиционный метод. Позволяет вывести капитализированную стоимость собственности из размера рыночной ренты. При капита­лизации используется соответствующая процентная ставка, кото­рая отражает риск, обращенный на тот вид собственности, который оценивается.

3. Метод остатка. Чаще всего применяется для оценки потенциаль­ных мест застройки или реконструкции. Искусство оценщика со­стоит в том, чтобы определить наилучшее применение этому уча­стку.

4. Метод прибылей. Суть метода прибылей связана с тем, что цен­ность некоторых видов недвижимости в значительной мере опре­деляется прибыльностью того бизнеса, который осуществляется в них (как, например, это имеет место для баров, ресторанов, гости­ниц). Своей ценностью они более обязаны тому, как ведется биз­нес, нежели самим зданиям.

5. Стоимость замещения или метод подрядчика. Стоимость замещения включает стоимость замены здания, но за вычетом амортизации и с прибавлением сто­имости участка. Поскольку стоимость строительства не то же са­мое, что стоимостная оценка здания, этот метод применяется лишь в определенных, весьма ограниченных обстоятельствах. Например, он применяется при оценке недвижимости, не имеющей рыночной стоимости, поскольку само ее предназначение в качестве достояния общественного сек­тора исключает возможность торговых операций с нею. Это, в частности, полицейские участки, школы, тюрьмы.

Существует некоторый перечень практических положений-требова­ний, следовать которым обязаны британские оценщики всех специали­заций:

1) при любых оценках, за некоторыми исключениями (общеправовая дея­тельность, арбитраж, вопросы налогообложения и компенсаций, деятельность агентств по продаже недвижимости) обязательно к применению «Руководство по оцениванию»;

2) оценщики обязаны понимать требования клиента. Это означает обязательность дискуссии с клиентом с тем, чтобы были ясны, по­нятны все его запросы. Факт такого обсуждения должен быть под­твержден письменно;

3) оценки, выполняемые с определенной целью, должны строиться на конкретной, определенной основе;

4) определенные базисы для оценки должны применяться только для тех случаев, которые предусмотрены соответствующими практи­ческими положениями «Руководства по оцениванию»;

5) оценщик обязан браться лишь за такие оценки, в которых он ком­петентен, неукоснительно придерживаясь требований закона и иных нормативных актов;

6) инспекции, осмотры и исследования должны быть адекватными и проводиться до полной ясности вопроса;

7) отчет оценщика должен быть озаглавлен лишь как «Отчет об оцен­ке» либо «Свидетельство об оценке». Озаглавливать документ «Сертификат стоимости» запрещается.

Применение британскими оценщиками в своей деятельности «Руко­водства по оцениванию» обязательно. Оценщик вправе отступать от него только в исключительных, особых обстоятельствах, когда следование ему неуместно или непрактично. Тем не менее некоторые клиенты, не удовлет­воренные названным «Руководством по оцениванию» в его нынешнем виде, заказывают произвести оценку своей собственности на иной основе. Однако использование собственником полученной таким образом оценки возможно только для его «внутреннего потребления» и недопустимо для предоставления в арбитражные органы и для официальных публикаций.

Британская практика оценивания проектов развития недвижимости принципиально разделяет данный процесс на две стадии:

1) качественное оценивание;

2) формирование количественной оценки.

При этом на первой, качественной стадии оценивания решается воп­рос о том, стоит ли в принципе приступать к данному проекту. И только после положительного качественного заключения о приемлемости про­екта считается целесообразным переходить ко второй стадии – к поиску количественных оценок, т.е. к традиционному конкретному оцениванию.