В условиях отсутствия частной собственности на недвижимость такая профессия, как оценщик, не требовалась, так как государство в лице сво­их органов (Госкомстат, Бюро технической инвентаризации и др.) само определяло стоимость своих активов.

С возрождением частной собственности появилась необходимость в том, чтобы в сделках с недвижимостью участвовал профессионал, кото­рый мог бы ориентировать продавца и покупателя в стоимости участву­ющего в сделке объекта. Мировая практика показала, что если в сделках с недвижимостью не участвует независимый профессиональный оцен­щик, то одна из сторон сделки может быть обделена или просто обману­та (как это произошло на первом этапе приватизации государственного имущества).

С развитием рыночных отношений в нашей стране все больше и боль­ше появляется потребность в профессиональных и независимых оцен­щиках. В настоящее время мы находимся на стадии становления системы подготовки, организации деятельности, выработки стандартов и эти­ческих норм поведения оценщиков. Этот процесс идет достаточно быс­тро, так как он базируется, во-первых, на имеющемся мировом опыте и, во-вторых, на высоком базовом уровне подготовки людей, занимаю­щихся этой профессиональной деятельностью.

Как профессия оценка недвижимости появилась в развитых странах еще в 1930-х гг. Начало подготовки профессиональных оценщиков в на­шей стране (с 1993 г.) было положено Институтом экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Силами ин­ститута осуществлялось обучение, основанное на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Базируясь на подобных программах, получили развитие семинары, проводимые российскими общественными организациями, например Институтом независимых оценщиков. Эти шаги послужили процессу становления и развития оценочной деятельности в России, но к их недостаткам следу­ет отнести ориентацию на зарубежные разработки в области оценки, которые в силу специфики российского бизнеса требуют серьезной адаптации.

Заметный импульс расширению подготовки специалистов по оценке был дан Федеральным управлением по делам о несостоятельности (бан­кротству) (ФУДН). Согласно утвержденному правительством положе­нию об этом ведомстве, оно обязывалось обеспечить подготовку специ­алистов по антикризисному управлению. В мае – июне 1994 г. была составлена общероссийская программа подготовки таких специалистов, утвержденная генеральным директором ФУДН. Программа обучения по блокам «Оценка недвижимости» и «Оценка бизнеса» была разрабо­тана на основе аналогичной программы Института экономического раз­вития.

Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с их участием в трех переоценках основных фондов в 1995 – 1997 гг., в ходе которых разрешалось привлечение независимых экспертных организаций для определения рыночной стоимости имущества пред­приятий. В последнее время неуклонно возрастает интерес к пробле­мам, связанным с оценкой объектов собственности, как со стороны орга­нов власти и управления, так и самих предпринимателей.

В разных странах становление профессии оценщика происходило по-разному. В каждой из стран выработаны свои критерии и требования, предъявляемые к оценщикам. Но есть общие требования, которые предъявляются к оценщику во всех странах, без соответствия которым он не сможет действовать на рынке оценки недвижимости. К таким общим требованиям относятся:

1) соответствующие знания;

2) постоянная работа по совершенствованию своих знаний и форми­рованию баз рыночных данных;

3) опыт работы;

4) независимость и объективность;

5) высокие личностные качества оценщика;

6) пунктуальность в соблюдении сроков выполнения контракта (до­говора);

7) активное участие в работе общественных организаций оценщиков.

Оценщик должен обладать высоким уровнем общего образования и об­ширными познаниями в различных областях знаний (строительстве, эко­номике, праве, юриспруденции, банковском и бухгалтерском дело и т.д.). В разных странах существуют различные требования к базовому обра­зованию людей, занимающихся оценкой. Например, Институт оценки США для установления профпригодности требует наличия образования на уровне университетского колледжа. В других странах требования по наличию высшего образования для занятий оценочной деятельностью отсутствуют, так как главным считается опыт работы оценщика.

Кроме базового образования оценщик должен постоянно посещать курсы и семинары, проводимые общественными организациями оцен­щиков и государственными органами, и хорошо знать текущую практи­ку оценки. Теория и практика оценки, а также рыночные условия посто­янно претерпевают изменения, и поэтому оценщику необходимо отслеживать их и совершенствовать свои знания.

На начальном этапе становления рынка недвижимости, когда основ­ным методом оценки является затратный, оценщику требуются обшир­ные знания в области теории и практики строительства и сметного дела, правил бухгалтерского учета. По мере формирования рынка недвижимости оценщик должен вла­деть методом сравнительного анализа продаж. Стабилизация экономики тесно связана с инвестициями, широким применением в практике оценки доходного метода и, следовательно, об­ширными знаниями в ипотечно-инвестиционном анализе, капитализации дохода, дисконтировании и других областях экономического анализа.

Для успешного функционирования на рынке недвижимости оценщик должен постоянно собирать и формировать базы рыночных данных по совершаемым сделкам с недвижимостью и тенденциям изменения цен. Оценщик – это, прежде всего, аналитик, и успех его работы во многом зависит от информированности и умения прогнозировать тенденции изменения стоимости недвижимости.

Работу оценщика нельзя свести к проведению каких-то механиче­ских расчетов по известным методикам. Чаще всего, когда речь идет о расчете величины поправок, учете местных условий, согласовании ре­зультатов оценки, оценщик может полагаться только на собственное мнение, основанное на его личном опыте. В развитых странах с рыночной экономикой общепризнанно, что профессионалом оценщик стано­вится после приблизительно 3 – 5 лет практической деятельности.

По определению оценка бизнеса и недвижимости должна быть неза­висимой, и поэтому оценщик должен находиться в договорных отноше­ниях только с одной из сторон сделки – с оцениваемым объектом. В соответствии со стандартами оценки оценщик в отчете удостоверя­ет, что он не имеет и не будет иметь в будущем интереса в оцениваемом имуществе. Гонорар оценщика не должен находиться во взаимосвязи со стоимостью имущества. Если заказчик начинает оказывать давление на оценщика в плане за­нижения или завышения стоимости имущества, то оценщик должен ясно дать понять о недопустимости подобных действий и, в крайнем случае, отказаться от заказа.

Постановлением Министерства труда и социально­го развития РФ № 11 от 27 ноября 1996 г. утверждена квалификационная характеристика по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)». В приложении к этому постановлению сформулированы общие требования к объему знаний эксперта по оценке имущества. В частно­сти, он должен овладеть методическими приемами определения вели­чины стоимости отдельных объектов гражданских прав, в том числе на основе таких подходов, как затратный, доходный, сравнительный.

В последние годы образовательные требования к оценщикам посто­янно повышаются. В 2000 г. вышли Государственные требования к про­граммам профессиональной переподготовки оценщиков в РФ от 19 ап­реля 2000 г. № СМ-14/6174, которые содержат высокие требования к процессу и программе обучения оценщиков. Потребность в пополнении, качественном совершенствовании и обновлении знаний растет.