Расчет факторов всех шести функций основан на использовании базовой формулы сложного процента. Главным условием, обеспечивающим матема­тическую взаимосвязь между функциями, является предположение, что на­численный процент не снимается с депозитного счета, а капитализируется.

При решении различных проблем, возникающих в процессе оценки недвижимости, аналитик должен обосновать следующее:

· правильность применения конкретной функции;

· необходимость использования комбинации функций;

· необходимость корректировки процентной ставки и периодов в зависи­мости от частоты начисления процентов;

· возможность возникновения денежного потока в начале или конце пе­риода.

Временная оценка денежных потоков необходима для объективного со­поставления денежных сумм, возникающих в различное время:

· сложный процент – базовая функция, позволяющая определить будущую стоимость при заданных периоде, процентной ставке и текущем взносе;

· дисконтирование позволяет рассчитать настоящую (приведенную) сто­имость при заданных периоде, процентной ставке и конкретной сумме в будущем;

· текущая стоимость аннуитета дает возможность определить текущую стоимость взноса, обеспечивающего в будущем получение заданных равно­великих поступлений при известных числе периодов и процентной ставке;

· периодический взнос в погашение кредита позволяет рассчитать вели­чину аннуитета при заданных текущей стоимости аннуитета, процентной ставке и периоде;

· будущая стоимость аннуитета позволяет определить будущую стоимость периодических равновеликих взносов при заданных: величине аннуитета, процентной ставке и периоде;

· периодический взнос на накопление фонда позволяет рассчитать вели­чину равновеликих взносов при заданных: будущей стоимости, процентной ставке и периоде.

Проверьте себя

1. Почему денежные суммы, возникающие в разные годы, несопостави­мы и нуждаются во временной корректировке?

2. Назовите функции сложного процента. Какие из них находятся в об­ратной зависимости.

3. Что такое аннуитет? Приведите примеры денежного потока, пред­ставленного аннуитетом.

4. Какая функция применяется для определения величины взноса в погашение самоамортизирующегося кредита?

5. Как меняется в величине первого и последнего аннуитетов соотношение между суммой начисленных про­центов и величиной возвращаемого капитала?

Задачи

1. Рассчитайте суммарную будущую стоимость денежного потока, на­капливаемого под 8 % годовых. Денежный поток возникает в конце года: первый год – 200 тыс. руб.; второй год – 700 тыс. руб.; третий год – 0; четвертый год – 500 тыс. руб.

2. Рассчитайте суммарную текущую стоимость денежного потока, воз­никающего в конце года, если ставка дисконта равна 11 %. Денежный поток: первый год – 200 тыс. руб.; второй год – 0; третий год – 500 тыс. руб.; четвертый год – 900 тыс. руб.

3. Достаточно ли положить на счет 50 тыс. руб. для приобретения через 7 лет дома стоимостью 700 тыс. руб.? Банк начисляет процент ежекварталь­но, годовая ставка – 16 %.

4. Стоимость земельного участка, купленного за 95 тыс. руб., ежегодно увеличивается на 14 %. Сколько будет стоить участок через 4 года после при­обретения?

5. Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижи­мости, который можно эффективно эксплуатировать 5 лет? Объект в конце каждого года приносит доход по 350 тыс. руб. Требуемый доход на инвести­ции – 20 %.

6. Стоимость пятилетнего обучения в вузе составляет 150 тыс. руб. Плата перечисляется ежегодно равными долями. Какую сумму необходимо поло­жить в банк, начисляющий 16 % годовых, если по условиям договора банк принимает на себя обязательства по перечислению в вуз платы за обу­чение?

7. Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возника­ющих в конце года, если годовой арендный платеж первые четыре года со­ставляет 500 тыс. руб., затем он уменьшится на 150 тыс. руб. и сохранится в течение трех лет, после чего возрастет на 350 тыс. руб. и будет поступать еще два года. Ставка дисконта – 10 %.

8. Объект в течение восьми лет обеспечит в конце года поток арендных платежей по 280 тыс. руб. После получения последней арендной платы он будет продан за 11 500 тыс. руб. Расходы по продаже составят 500 тыс. руб. Рассчитайте совокупную текущую стоимость предстоящих поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы аренды и продажи требует применения ставок дисконта в 10 и 20 % соответ­ственно.

9. Пенсионный фонд «Мудрость» принимает взносы под 15 % годовых с еже­месячным начислением процентов. Какая сумма будет накоплена к выходу на пенсию, если из зарплаты в конце месяца перечислять в фонд:

а) 100 руб. – в течение 10 лет;

б) 300 руб. – в течение 2,5 года;

в) 500 тыс. руб. – в течение 5 лет.

10. Рассчитайте фактор текущей стоимости авансового аннуитета, воз­никающего:

а) 5 раз, ставка дисконта – 15 %;

б) 8 раз, ставка дисконта – 8 %;

в) 14 раз, ставка дисконта – 6 %.

11. Рассчитайте ежегодный платеж в погашение кредита в сумме 30 тыс. руб., выданного на пять лет под 28 % годовых.

12. Определите ежемесячные выплаты по самоамортизирующемуся кре­диту в сумме 550 тыс. руб., предоставленному на 2 года при номинальной годовой ставке 14 %.

13. Рассчитайте величину долга банку, если самоамортизирующийся кре­дит выдан под 15 % годовых и осталось внести в течение трех лет в конце года по 450 тыс. руб.

14. Коттедж стоимостью 400 тыс. руб. куплен в рассрочку на 10 лет под 12 % годовых. Какова стоимость ежегодного равновеликого взноса при пога­шении долга?

15. Какую сумму в течение 10 лет необходимо в конце года откладывать под 10 % годовых, чтобы купить дачу за 400 тыс.руб.?

Подготовка информации, необходимой для оценки

Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать требо­ваниям:

· достоверности;

· точности;

· комплексности.

Используемая информация должна достоверно отражать ситуацию на предприятии, точно соответствовать целям оценки и комплексно учитывать внешние условия функционирования оцениваемого предприятия. Существуют различные пути организации информации; хронологичес­кий, журналистский, логический. Хронологический путь организации информации предусматривает пос­ледовательный переход от прошлого к будущему (или от будущего к про­шлому). Журналистский путь организации предполагает размещать материал от более важного к менее важному. Логический порядок распределяет информацию от общего к частному или от частного к общему.

Оценка бизнеса основана на анализе стоимости предприятия как товара инвестиционного, т.е. с учетом прошлых затрат, текущего состояния и буду­щего потенциала. Для реализации такого комплексного подхода необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можно классифицировать следующим образом:

· внешняя информация, характеризующая условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом;

· внутренняя информация, дающая представление о деятельности оцениваемого предприятия.

В основе анализа всех информационных блоков лежит следующая последовательность инвестиционного анализа (рис. 4.1).