Договор найма жилого помещения: понятие, виды, содержание.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК).
Признаки договора найма жилого помещения:
1) наймодателями по договору найма жилого помещения могут выступать граждане и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации), обладающие жильем на праве собственности;
2) нанимателями могут быть только граждане. Юридические лица могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды;
3) объектом найма является жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания, поэтому он не охватывает помещений, расположенных в гостиницах, общежитиях и иных местах пребывания;
4) жилое помещение предоставляется нанимателю на срок не более 5 лет и за плату;
5) жилое помещение передается нанимателю одновременно во владение и пользование только для проживания.
В государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования при найме жилого помещения имеются следующие особенности:
· по этому договору предоставляются лишь жилое помещение, относящееся к жилищному фонду социального использования;
· наймодателем выступают соответствующие подразделения госорганов и органов местного самоуправления, а также государственные и муниципальные предприятия и учреждения, у которых жилое помещение находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, уполномоченные на это собственником жилого помещения;
· нанимателями могут быть только граждане, принятые в установленном порядке на учет (включенные в очередь) для предоставления им жилого помещения;
· объектом найма могут быть и комнаты в коммунальных квартирах, однако они должны быть изолированными;
· основанием его заключения является ордер, выдаваемый в порядке, установленном ст. 51 ЖК.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, в частности, вправе пользоваться жилым помещением по прямому назначению (т.е. для целей проживания в нем). За соблюдение постоянно проживающими с ним лицами условий договора, а также правил пользования жилым помещением отвечает наниматель.
Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, могут приобрести статус сонанимателей при условиях: предварительного извещения в письменной форме, признания себя солидарными должниками перед наймодателем (кредитором).
Объектом договора найма может быть: отдельная квартира либо ее часть; жилой дом либо его часть; только пригодное для проживания жилое помещение.
Форма договора найма жилого помещения письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Нанимателю запрещено производить переустройство жилого помещения; реконструкцию жилого помещения, т.е. работы, связанные с разборкой капитальных и несущих конструкций, стен и т.п. Наниматель должен производить текущий ремонт помещения. Текущим является ремонт, направленный на устранение мелких неисправностей, повре
ждений жилого помещения; обычно он направлен на придание жилому помещению большей привлекательности, большего благоустройства.
Наймодатель за свой счет производит капитальный ремонт жилого помещения. Он может прибегать и к услугам специализированных организаций, но расходы будет в любом случае нести он, ибо, как собственник жилого помещения он обязан нести бремя его содержания (ст. 210 ГК).
Плата за жилое помещение — существенное условие данного договора: при отсутствии этого условия он не считается заключенным.
Сроки действия договора найма жилого помещения. Статья 683 ГК устанавливает максимальный срок действия договора найма жилого помещения — 5 лет. Если в договоре не указан срок его действия, он считается заключенным на 5 лет.
Закон допускает возможность краткосрочного найма, который не может превышать одного года. В такой договор не обязательно включать сведения о гражданах, постоянно проживающих с нанимателем.
Наниматель по договору краткосрочного найма имеет обычные права и обязанности, за рядом исключений. Так, он не может вселить в жилое помещение временных жильцов; не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок; не может сдавать жилое помещение в поднаем.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока этого договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе продлить договор в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем в течение не менее года. В первом случае, когда наниматель не отказался от продления договора, он считается продленным на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.
Во втором случае — если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в пределах года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недёйствительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).
При этом следует учесть, что:
1) требование о признании недействительным договора, заключенного с другим лицом, должно быть предъявлено в суд, а не наймодателю (ст. 166 ГК). Одновременно наниматель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков;
2) наниматель может и не требовать признания договора, заключенного с другим лицом, недействительным. Однако и в этом случае он имеет право на возмещение убытков, причем не только в судебном порядке, но и предъявив требование непосредственно наймодателю.
Расторжение договора найма жилого помещения. Этот договор может быть расторгнут нанимателем (в одностороннем порядке) в любое время. Наниматель, чтобы реализовать свое право на одностороннее его расторжение, должен: получить согласие всех постоянно проживающих с ним граждан; письменно предупредить наймодателя за 3 месяца до дня расторжения договора (ст. 687 ГК).
Расторжение договора по инициативе наймодателя имеет ряд особенностей: во-первых, он расторгается только в судебном порядке; во-вторых, одностороннее расторжение договора по требованию наймодателя допускается лишь в случаях:
1) невнесения платы за жилое помещение более двух раз после истечения установленного условиями договора срока платежа. Данное основание применяется лишь в слу
чаях краткосрочного найма;
2) разрушения или порчи жилого помещения. Это означает, что жилое помещение приводится в ненадлежащее состояние путем демонтажа его конструкций, элементов, деталей и т.п., причинения как помещениям, так и их оборудованию, устройствам повреждений, что влечет их непригодность либо существенно снижает их полезные свойства.
Требование о расторжении договора наймодатель вправе предъявить и в случаях, когда эти действия допускают граждане, постоянно проживающие с нанимателем, временные жильцы, поднаниматели, ибо за их действия отвечает наниматель.
Поскольку расторжение договора по требованию наймодателя может повлечь выселение граждан, ст. 687 ГК предусмотрела ряд дополнительных гарантий для нанимателя. Так, суд может (как по собственной инициативе, так и по просьбе нанимателя) предоставить нанимателю срок для устранения допущенных им нарушений (таких, как невнесение платы за жилое помещение или его разрушение и т.д.); этот срок не может превышать года со дня принятия соответствующего решения суда.
Если же и после предоставленного нанимателю названного срока он не устранит допущенных нарушений, суд обязан расторгнуть договор, но при наличии одного важного обстоятельства: если наймодатель повторно предъявит требование о его расторжении.
Приняв решение расторгнуть договор, суд по просьбе нанимателя (но не по собственной инициативе) вправе этим же решением предоставить ему отсрочку исполнения в пределах года со дня, когда решение вступает в законную силу.
В ряде случаев договор может быть расторгнут по требованию любой из сторон:
1) если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания либо находится в аварийном состоянии;
2) если дом подлежит сносу.