Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имущест­ву, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе зда­ния, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государствен­ной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Кроме того, согласно п. 16 постановления пленума Высшего ар­битражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 незавершенные строитель­ством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Таким образом, при решении вопроса об отнесении к разряду недвижимости незавершенного строительством объекта следует различать две ситу­ации:

1) незавершенный строительством объект является объ­ектом обязательства по договору подряда, и можно говорить лишь об обязательственных правоотношениях, регулируемых гл. 37 ГК РФ, при которых возможна передача прав;

2) обязательственные правоотношения прекратились (договор подряда прекращен, расторг­нут и т. д.) и имеется объект, обладающий физическими свойствами недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 25 и п. 1 ст. 12 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае необходимости совершения сделки с объектом, незавершенным строительством, право собственности на него должно быть зарегистрировано в едином госу­дарственном реестре прав. Можно сделать вывод, что с этого момента недвижимость становится объектом гражданского оборота, то есть пра­во на недвижимость возникает только после государственной регист­рации, и только уже потом можно совершать с ней сделки как по отчуж­дению права собственности, так и по его обременению (ипотека).

Согласно п. 2 ст. 25 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае необходимости совершения сделки с таким объектом право собственности регистрируется на основании документов, подтверждающих право

пользования земельным участком для создания недвижимого объекта (разрешение на строительство), в некоторых случаях – на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта, не завершенного строительством.

Судебный пристав-исполнитель вправе об­ратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущес­тва или имущественного права, на которое может быть обращено взыс­кание.

Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий ор­ган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистриро­ванное на должника, в случаях, когда:

1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;

2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или иму­щественное право принадлежит взыскателю;

3)  взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Постановление судебного пристава-исполнителя о проведении госу­дарственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника утверждается старшим судебным при­ставом.

Для государственной регистрации прав должника на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель представляет в регистриру­ющий орган:

· два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественно­го права должника;

· два экземпляра документа, устанавливающего пра­во должника на недвижимое имущество;

· план объекта недвижимости.

А при регистрации земельного участка дополнительно подаются его кадастровый паспорт и другие необходимые документы.

Расходы по регистрации и оформлению документов для государ­ственной регистрации имущества, иного имущественного права долж­ника относятся к расходам по совершению исполнительных действий.

Документ о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права выдается правообладателю или судебному приставу-исполнителю. Если документ о государствен­ной регистрации выдается правообладателю, то он должен направить копию указанного документа судебному приставу-исполнителю. Копия документа о государственной регистрации права собственнос­ти на имущество, иного имущественного права остается в материалах исполнительного производства.

Обращение взыскания на недвижимое имущество должника состоит из его ареста, в необходимых случаях – изъятия у должника докумен­тов, подтверждающих его право на недвижимое имущество, и передачи их на хранение, а также реализации недвижимого имущества.

В силу особого значения недвижимости арест подобного имущества осуществляется в последнюю очередь. Здесь нужно руководствоваться ст. 94 закона об исполнительном производстве, где предусмотрено, что в случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для удовлетворения требований, содержащихся в исполнительном документе, взыскание обращается на иное имущество.

Процедура ареста недвижимого имущества должника подчиняется общим правилам. Особенностью является то, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Поэтому для эффективного обращения взыскания  на недвижимое имущество должника судебному приставу-исполнителю необходимо направить в учреждение юстиции копию акта об аресте имущества, чтобы сделка по поводу данного имущества не совершалась.

Согласно ст. 86 закона об исполнительном производстве недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, передается под охрану под роспись в акте о наложении ареста  должнику или члену его семьи назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом ФССП России заключен договор.

Реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. Специализированные организации проводят торги по заявке судеб­ного пристава-исполнителя с указанием  минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги

В соответствии с ч. 8 ст. 89 закона об исполнительном производстве при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости.

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-пе­редачи, кроме указанных документов, прилагаются:

1) копия решения об отводе земельного участка;

2) копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

Порядок проведения торгов определяется правилами ст. 448 – 449 ГК РФ.