По действующему законодательству Российской Федерации решение судьбы земельного участка определяется тем, для какой цели предоставлен и предназначен этот земельный участок, т.е. в составе какой категории земель он находится. Смена объекта недвижимости застройки — например, вместо животноводческой фермы намечается строительство промышленного предприятия — должна осуществляться в порядке перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Земельные участки по российскому законодательству могут находиться в собственности любого субъекта права. Так, согласно ст. 16 ЗК, государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ [1].

О таком разграничении говорится и в Земельном кодексе РФ. Так, согласно ст. 17 ЗК, в федеральной собственности находятся следующие земельные участки:

- участки, которые признаны таковыми федеральными законами;

- участки, право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- участки, которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Пользование землей – это возможность извлекать ее полезные свойства: размещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д. Собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд в установленном законом порядке не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке  полезные общераспространенные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы.

Правомочие распоряжения состоит в возможности для собственника определять юридическую судьбу земельного участка. Он вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т. д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т. д.

Залог по гражданскому законодательству является одним из способов обеспечения обязательств. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовле

[1] О разграничении государственной собственности на землю : Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ // РГ. — 2001. — 20 июля.

творение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (за изъятиями, установленными законом). Залог недвижимого имущества, в том числе земельных участков, называется ипотекой и регулируется специальным законом. В соответствии с этим, законом по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, кроме находящихся в государственной или муниципальной собственности. Не допускается ипотека частей земельного участка, площадь которых меньше установленного минимального размера для земель данного целевого назначения и разрешенного использования. Ипотека как обременение имущества подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Основания приобретения права собственности регулируются гражданским законодательством. Земельный участок может быть приобретен в результате сделки, получен по наследству, перейти к юридическому лицу — правопреемнику реорганизованного юридического лица, а также в силу приобретательной давности при добросовестном владении в течение установленного срока бесхозяйным земельным участком. Земельный кодекс, кроме этого, предусматривает возможность предоставления в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Конституция России, принятая 12 декабря 1993 г., установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. При этом в ст. 36 подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, а в ст. 35 — что право частной собственности охраняется законом. По гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом.