Универсальной для торговых договоров является простая письменная форма. Хотя законодательство допускает устную форму для сделок, исполняемых при их совершении, а также сделок во исполнение письменного договора, на практике это применяется редко, так как в случае спора на документальные доказательства ссылаться будет невозможно.
Письменная форма договора обязательна, если в нем участвует юридическое лицо, а также в некоторых иных случаях. Например, условия о неустойке могут быть изложены только письменно (ст. 331 ГК).
Письменная форма договора считается соблюденной:
1) при составлении одного документа, подписанного уполномоченными лицами;
2) при обмене документами посредством почтовой, телефонной, электронной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны по договору. Здесь должны быть соблюдены правила об акцепте оферты. Стороны могут также прийти к соглашению о подписании договора с использованием аналогов собственноручной подписи.
Нужно отметить, что существуют и специальные правила о соблюдении формы соответствующего договора. Так, для договора займа соблюдением письменной формы считается выдача заемной расписки (ст. 808 ГК РФ). Некоторые договоры могут заключаться только путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Например, договор продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), договор продажи предприятия (ст. 560 ГК), аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК РФ). То же самое можно сказать об учредительном договоре участников общества с ограниченной ответственностью и договоре учредителей о совместной деятельности по созданию акционерного общества.
Простая письменная форма требуется для следующих договоров (сделок):
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму более 10 МРОТ (1 тыс. руб.). Если же сделка безвозмездная, то вопрос о ее форме определяется исходя из цены передаваемого имущества или оказываемых услуг;
3) в случаях, предусмотренных законом, – независимо от суммы сделки и ее субъектного состава (кредитный договор, залог, поручительство, продажа недвижимости).
Нотариально удостоверенная письменная форма соблюдается путем совершения нотариусом удостоверительной надписи на документе. Нотариально удостоверенная письменная форма необходима для: доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы; совершения передоверия по доверенности; брачного договора; договора ренты; завещания[1]. Из данного перечня видно, что в торговом обороте нотариальная форма сделок не имеет применения.
Письменная форма с государственной регистрацией применяется далеко не для всех сделок, связанных с недвижимостью. Распространенный случай – это договор продажи нежилой недвижимости. Сам договор регистрации не подлежит, регистрируется лишь переход права собственности на имущество. В то же время есть особый вид недвижимости – это жилые квартиры и дома, при продаже которых регистрируется сам договор.
[1] Составление завещания в простой письменной форме допускается в виде исключения, если в чрезвычайных обстоятельствах гражданин подписывает завещание в присутствии двух свидетелей (ст. 1129 ГК РФ).
Государственная регистрация связана, в основном, с недвижимостью. Если предметом договора является имущество, которое можно демонтировать без ущерба его назначению, регистрация не требуется. Хотя аналогичная процедура установлена также для оформления сделок, направленных на передачу прав на некоторые объекты интеллектуальной собственности (товарные знаки, топологии интегральных микросхем).
Квалификация имущества в качестве недвижимости имеет значение для оценки самого факта заключения договора. Если имущество является недвижимым, то, например, в случае его продажи действует ст. 554 ГК РФ, требующая указывать в договоре данные о расположении недвижимости на земельном участке или в составе другого имущества. Это условие является существенным, и при его отсутствии договор продажи недвижимости считается незаключенным.
Государственной регистрации в обязательном порядке подлежит договор аренды недвижимости[1]. При этом на практике зачастую возникает вопрос, необходимо ли получать свидетельство о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества. Такие свидетельства выдаваться не могут, поскольку регистрируется не право аренды, а договор.[2]
Государственной регистрации подлежат также договоры, связанные с передачей прав на использование объектов интеллектуальной собственности.
[1] Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 6.
[2] Пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».