Конъюнктура рынка (рыночная конъюнктура) – ситуация на рынке, сложившаяся на данный момент или за какой-то промежуток времени под воздействием совокупности условий.

Постоянно действующие факторы конъюнктуры: научно-технический прогресс, влияние монополий, вмешательство государства, инфляция, се­зонность и др.

Непостоянные (стихийные) факторы конъюнктуры: соци­альные конфликты, стихийные бедствия, политические кризисы и др.

Рассмотрим построенную на основе анализа взаимного влияния конъюнктурообразующих факторов схему (рис. 2.3), отражающую конъюнктурное состояние рын­ка недвижимости, при этом подразумевается, что конъюнктурное со­стояние рынка является динамичным. Схема позволяет проследить направление воздействия любого из факторов на состояние регионального рынка недвижимости, а также вы­явить логику взаимодействия факторов и их влияние на конъюнктур­ную цепочку «спрос – предложение – цены».

В каждый анализируемый момент или период конъюнктура регио­нального рынка недвижимости представляет собой результат совмест­ного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъ­юнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии.

Сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловле­на необходимостью правильного выделения конъюнктурообразующих факторов, определения степени их регулируемости, значимости и вли­яния каждого из них на состояние рынка недвижимости. Схема откры­вает принципиальную возможность представления процессов, происхо­дящих на региональном рынке недвижимости под влиянием внутренних факторов, и в дальнейшем построения его формализованной экономи­ко-математической модели.

Важнейшим элементом методологии анализа и прогноза рыночной конъюнктуры является установление активности и характера действия циклических факторов, определение фазы цикла, сроков перехода цик­ла в следующую фазу и его динамики в перспективе.

Цикличность рын­ка – постоянные краткосрочные и долгосрочные колебания рынка, свя­занные с глубинными экономическими и социальными процессами. Экономический цикл содержит фазы подъема, высокой конъюнктуры (бум), спада (рецессия) и низкого уровня экономической активности (депрессия). Подобный цикл длится от 3 до 5 лет.

Цикл Кондратьева, или цикл длинных волн, – теоретический дол­госрочный цикл, при котором движение от бума к рецессии занимает около 30 лет и на который накладываются деловые циклы с меньшим периодом.

Существует определенная группа показателей, которые можно на­звать индикаторами экономического цикла. Они делятся на три группы:

1) опережающие;

2) совпадающие;

3) запаздывающие.

Опережающие показатели начинают падать до того, как экономика достигает пика, и начинают расти до того, как экономика проходит зону спада. Например, в США используются 11 опережающих индикаторов экономического цикла:

1) средняя продолжительность рабочей недели в промышленности;

2) среднее число сверхурочных часов;

3) число новых за­казов в отраслях, производящих потребительские товары и материалы;

1) число компаний, заявивших о снижении продаж;

2) число вновь создава­емых деловых предприятий;

3) число новых строительных контрактов;

4) из­менения в запасах по промышленности и торговле;

5) индекс цен материа­лов;

6) индекс фондового рынка Стандарт энд Пурс 500;

7) денежная масса (предложение денег, денежный агрегат М2);

8) индекс ожиданий потреби­теля.

Совпадающие показатели изменяются одновременно с изменением экономической активности. Сводный индекс по совпадающим пара­метрам состоит из четырех показателей:

1) личный доход за вычетом трансфертных платежей;

2) валовой национальный продукт (ВНП);

3) численность работающих в несельско­хозяйственном производстве;

4) объем продаж обрабатывающей про­мышленности.

Запаздывающие показатели начинают изменяться на 4 – 9 месяцев позднее изменений, произошедших в экономике. Сводный индекс по запаздывающим параметрам состоит из следующих семи показателей:

1) численность безработных;

2) удельные расходы на зарплату в общей вы­ручке в промышленности;

3) средний уровень процентной ставки коммер­ческих банков;

4) ссуды (кредиты) торгово-промышленным предприя­тиям;

5) соотношение потребительского кредита к доходу;

6) изменение индекса потребительских цен;

7) отношение товарных запасов к объему продаж.

Изучение конъюнктуры осуществляется с помощью показателей, по­зволяющих количественно оценить происходящие на рынке изменения и определить тенденции в развитии конъюнктуры, т.е. составить про­гноз. В число этих показателей входят:

1) данные о промышленном производстве;

2) динамика капиталовложений;

3) сведения о заказах;

4) показатели по труду;

5) показатели внутреннего товарооборота;

6) показатели внешней торговли;

7) данные, характеризующие положение в кредитно-денежной сфе­ре;

8) цены.

В число данных о промышленном производстве входят:

· валовой внутренний про­дукт,

· индекс физического объема промышленной продукции,

· ис­пользование производственных мощностей,

· индекс цен произво­дителей,

· расходы на капитальное строительство,

· заказы на товары длительного пользования и прочие товары, уровень безработицы.

Данные о промышленном производстве дают возможность судить о конкурентоспособности той или иной страны на мировом рынке или той или иной отрасли промышленного производства.

Анализ динамики капиталовложе­ний позволяет сделать вывод о том, как в дальнейшем будет разви­ваться производство. Если объем инвестиций в ту или иную от­расль увеличивается, значит, спрос на ее продукцию находится на высоком уровне, поступление заказов растет и производство, ско­рее всего, будет расширяться. И наоборот, если капиталовложения сокращаются – спрос снижается, что может привести к свертыва­нию производства.

Сведения о заказах – это показатель, позволяющий оценить загрузку производственных мощностей на перспективу

Показатели по труду характеризуют среднюю продолжительность рабочей неде­ли, уровень безработицы, фонд заработной платы.

Показатели внутреннего товарооборота (обороты розничной тор­говли, индексы стоимости жизни, данные о движении товарных запасов, размеры продаж в кредит, информация о внутренних пе­ревозках грузов и т.д.) особенно важны при изучении конъюнктуры рынков товаров потребительского назначения. Обороты рознич­ной торговли являются одним из важнейших конъюнктурных по­казателей, дающих возможность оценить изменения в платеже­способном спросе населения.

Показатели внешней торговли характеризуют объем и географическое распреде­ление экспорта и импорта, дефицит торгового баланса.

Практически все изменения, которые претерпевает экономика страны в ходе цикла воспроизводства, находят отражение в дина­мике и структуре внешней торговли. Рост промышленного произ­водства сопровождается увеличением внешнеторговых оборотов, а за кризисным спадом в сфере производства следует сокращение внешней торговли.

К данным, характеризующим положение в кредитно-денежной сфе­ре относятся: эмиссия ценных бумаг, курс акций, учетный процент, валют­ный курс, количество денег в обращении, показатели движения банковских депозитов и т.д.

Цены (средние цены по товарным группам, индекс цен производ­ства, индекс потребительских цен, индекс-дефлятор) являются одним из важнейших показателей, в динамике и ко­лебаниях которого отражаются изменения многих других данных. Анализ движения товарных цен необходим как для полной характеристики состояния экономики в целом, так и при изучении положения конъ­юнктуры на каком-либо товарном рынке.