Общие подходы к определению емкости рынка

Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, определяется на уровне регионального рынка поэтапно.

ü Первым этапом в определении емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простым методом определения границ региона является его идентификация как административного района, функционирующего как единое целое.

ü Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат:

· информацию об общем состоянии экономики;

· информацию об общей занятости населения на национальном, региональном и локальном уровнях;

· объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональном и региональном уровнях;

· абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;

· состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.

Общие данные имеют большое значение для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, так как они:

1) обеспечивают предпосылки, на основе которых будет проводиться оценка конкретных объектов недвижимости;

2) представляют информацию, на основе которой можно определить тенденции, влияющие на стоимость земли, и получить цифровые данные, которые можно использовать при оценке стоимости;

3) формируют основу для вывода о наиболее эффективном использовании, как инвестируемого капитала, так и объектов недвижимости.

ü Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспектив развития региона. При анализе состояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации.

Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производство электроэнергии. Последние изменения в сфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости.

Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в коммерческую недвижимость в краткосрочном периоде в значительной степени определяются динамикой нормы пустующих помещений как показателя состояния этого сегмента регионального рынка. Снижение нормы пустующих офисных помещений при благоприятной общей конъюнктуре рынка вызывает рост инвестиций в строительство новых объектов недвижимости.

На рынке жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой активности ведет к повышению спроса на коммерческую недвижимость.

Таковы самые общие подходы к определению емкости рынка.

Детальное изучение емкости регионального рынка

Более детальное изучение емкости регионального рынка делает необходимым анализ экономического потенциала региона, в основе которого лежит выделение отдельных сфер деятельности на основные и вспомогательные виды деятельности.

К основному виду деятельности относится такой вид деятельности в регионе, на оплату труда которого идут деньги, получаемые от покупателей и потребителей, находящихся за пределами региона, т.е. это те виды деятельности, которые обеспечивают приток капитала в регион и являются основой для развития экономики региона. Например, в регионах, развитие которых зависит от туризма, основными видами деятельности являются все виды, связанные с обслуживанием туристов (любое предприятие, отрасль, регион развиваются только при условии притока нового капитала).

К вспомогательному виду деятельности относятся те виды труда, которые создают доход в рамках анализируемого региона.

Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:

1) в промышленности;

2) в оптовой и розничной торговле и на транспорте;

3) на финансовом рынке.

Такое подразделение производится для того, чтобы рассмотреть каждый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа региона. Качественный анализ основан на:

1) прогнозируемых тенденциях занятости;

2) диверсификации занятости;

3) циклических колебаниях занятости.

Рассмотрим данные направления анализа более подробно.

Первый аспект качественного анализа – прогноз тенденций занятости – требует анализа состояния местной промышленности по сравнению с другими регионами и со всей страной.

Если результаты сравнения покажут, что в регионе средний уровень занятости по сравнению со всеми другими регионами и общенациональными показателями, то данный фактор приведет к иному прогнозу, чем если бы регион вошел в верхние 10 %. В данном случае применим сравнительный анализ валового продукта региона и валового национального продукта. Расчет прогнозируемых тенденций занятости требует от аналитика точного и объективного определения типа экономического развития (снижение, увеличение или стабильность занятости в регионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, поскольку является основой для определения емкости регионального рынка в настоящее время и в перспективе.

Вторым аспектом качественного анализа является определение степени диверсификации занятости. Понятно, что если на одном или на нескольких предприятиях одной отрасли промышленности занято до 50 % и более работников данного региона, риск быстрого «сжатия» рынка недвижимости крайне велик.

Третьим аспектом качественного анализа являются циклические колебания. Оценка этого фактора основана на анализе и периодизации деловой активности (находится ли регион в периоде развития, застоя, упадка или депрессии).

Общепризнанно, что некоторые виды деловой активности более надежно защищены от упадка или депрессии. Например, индустрия основных пищевых продуктов меньше подвержена влиянию депрессии, а производство предметов роскоши резко сокращается в период кризисов. Однако практика работы российских предприятий в период переживаемого системного кризиса не подтверждает этого положения.

Данные о состоянии и перспективах развития региона можно получить из типичных общих сведений, полученных из вторичных источников, и конкретных сведений:

· предложений новых объектов недвижимости в определенном сегменте рынка в регионе, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке;

· уровня занятости и платежеспособности населения региона и перспектив изменения данных показателей;

· данных по сопоставимым продажам, которые используются при подходе с точки зрения сопоставимых продаж.

Эти данные можно получать из первичных источников, например, путем исследования местного рынка на предмет определения количества свободных объектов недвижимости, и из вторичных источников, как, например, из данных о числе лиц, занятых в местной обрабатывающей промышленности.

ü На четвертом этапе производится количественный анализ по результатам расчетов емкости рынка на основе определения взаимосвязи отдельных факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения.

Количественный анализ рынка недвижимости осуществляется с помощью коэффициентов, которые рассчитываются по следующим формулам.

1) Коэффициент емкости рынка недвижимости (КЕР) равен:

КЕР = n / n₀,

где n – количество объектов недвижимости, проданных или сданных в аренду за отчетный период, ед.; n₀ – общее количество объектов недвижимости, предназначенных для продаже или сдачи в аренду за тот же период, ед.

Коэффициент емкости рынка позволяет определить, сколько единиц собственности данного вида будет куплено или сдано и аренду в течение оп­ределенного времени в данном районе. Чем выше значение коэффициента емкости рынка, тем больше вероятность, того, что период заключения договоров на продажу или аренду объ­ектов недвижимости данного вида будет коротким.

2) Коэффициент проникновения на рынок (КП) равен:

КП = n_a / n_k.,

где n_a, – количество объектов недвижимости, сданных в аренду за отчетный период, ед.; n_k, – общее количество конкурирующих объектов недвижимости, сданных в аренду на рынке за тот же период, ед.

Коэффициент проникновения на рынок позволяет определить ожидае­мые масштабы сдачи в аренду оцениваемой собственности. Значение этого коэффициента зависит от  рыночной конкурентоспособности объекта и от умения менеджера сдавать собственность в аренду, т.е. от его профессиона­лизма, деловой активности и т.д.

3) Коэффициент валовой арендной платы (КВА) равен:

КВА = С / Д,

где С – рыночная стоимость объекта недвижимости, р., Д – месячный арендный доход, р.

4) Коэффициент валового дохода (КВД) равен:

КВД = С / ВД,

где ВД – годовая сумма валового дохода, р. Валовой доход включает в себя арендный доход и доходы, полученные от других источников, не связанных с арендой данной недвижимости.

Коэффициент валовой арендной платы и коэффициент валового дохода могут быть использованы для сравнения качественных (по доходам, производительности) характеристик объектов недвижимости при использовании метода сравнения продаж; как средство оценки рыночной стоимости недвижимости, давно не продававшейся на рынке:

ПС = Д* КВА;

ПС = ВД * КВД,

где ПС – ориентировочная (приближенная) рыночная стоимость объекта недвижимости.

1) Коэффициент плотности и застройки участка (К_зп) равен:

K_зп = S₁ /S₀,

где S₁ – площадь застройки, м²; S₀ – площадь земельного участка, м².