Общие понятия

Затратный подход (ЗП) (the cost approach) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях – замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе затратного подхода лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) – это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта оценки.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) – это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).

Использование затратного подхода необходимо при:

· технико-экономическом анализе нового строительства;

· определении эффективности использования земли;

· реконструкции;

· оценке недвижимости на пассивных рынках;

· оценке объектов спецназначения;

· страховании недвижимости;

· определении базы налогообложения.

Затратный подход труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внеш­ним износом.

При использовании затратного подхода расчет производится по следующему алгоритму:

1) осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

2) оценка текущей стоимости восстановления или замещения (опре­деление издержек/затрат воспроизводства улучшений);

3) оценка всех видов накопленного износа;

4) оценка величины предпринимательской прибыли;

5) оценка стоимости участка земли;

6) определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммиро­ванием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

Затраты могут быть прямые и косвенные:

· прямые – включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;

· косвенные – возникают в ходе строительства, но их нельзя непо­средственно выявить в самом сооружении; определяются, как пра­вило, коэффициентом к прямым.

Существуют следующие методы оценки полных затрат:

1) сравнительной единицы с вариантами.

2) количественного обследования.

3) сравнительного объекта.

Виды износа

У объектов оценки различаются три вида износа:

1) физический;

2) функциональный (или функциональное устаревание);

3) внешний (экономический).

Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.

Методы определения износа:

· метод экстракции (метод рыночной выборки);

· метод срока жизни;

· метод разбиения (по трем видам износа).

Методы оценки земельного участка:

· соотнесения;

· извлечения;

· освоения;

· остатка для земли;

· капитализации земельной ренты;

· сопоставимых продаж.

Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:

 

Оценка износа

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состоя­ния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановле­ния (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на физический, функциональный и износ внешнего воздействия.

Физический износ – это потеря стоимости за счет физического раз­рушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуа­тации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гние­нии, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физи­ческий износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вслед­ствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием тех­ническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается ис­правимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или не­приемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.

Виды физического и функционального износа обычно присущи самой соб­ственности.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законода­тельных условий и т.д.

Для определения накопленного износа применяются следующие ме­тоды:

· разбивки;

· сравнения продаж;

· срока жизни.

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Результаты оценки износа приведены в таблице 6.3.

Таблица 6.3