Доходный подход

Доходный подход (ДП) или метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняш­ней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут экс­плуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имуще­ства.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих до­ходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

1) сумму будущего дохода;

2) когда должен быть получен доход;

3) продолжительность получения дохода.

В основе доходного подхода лежат следующие принципы:

· ожидания;

· замещения.

Существует два основных метода, используемых при оценке недви­жимости, приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Основными понятиями обоих методов являются

· чистый операци­онный доход (ЧОД или NOI);

· коэффициент капитализации (К).

При применении доходного подхода используются финансовые отчеты собствен­ника:

· упрощенный баланс;

· отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщи­ком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов:

1) потенциальный валовой доход (ПВД):

· минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе плате­жей;

· плюс прочий доход, связанный с нормальным функционирова­нием объекта недвижимости;

2) действительный эффективный валовой доход (ДВД):

· минус текущие операционные расходы (ТОР);

· минус резерв на замещение (РЗ):

TOP + РЗ = ОР (операцион­ные расходы);

1) чистый операционный доход (структура):

· минус обслуживание долга (О_д) – выплата процента и погаше­ние основной суммы;

· минус капитальные затраты (К_з):

· капитальный ремонт;

· капитальные резервы;

· арендаторские доделки;

· комиссионные брокерам за аренду;

4) поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).

Метод прямой капитализации

Стоимость объекта с помощью метода прямой капитализации (МПК) определяется по формуле:

где V – стоимость объекта недвижимости; I – чистый доход (ЧОД); R – коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации применяется по следующей схеме:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

2) определить величину коэффициента капитализации (R);

3) разделить ЧОД на R.

Преимущества МПК:

· простота расчетов;

· мало предположений;

· отражение состояния рынка;

· дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирую­щего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

· отсутствует информация о рыночных сделках;

· неприменимы теоретические методы определения R;

· объект не находится в режиме стабильного функционирования (стро­ительство или реконструкция);

· объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.

Коэффициент капитализации определяется следующими методами:

1) рыночной экстракции (рыночной выжимки);

2) аналитическим (кумулятивным построением R);

3) ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании за­емного капитала);

4) экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Коэффициент капитализации имеет следующую структуру:

,

где RON – ставка дохода на капитал; ROF – коэффициент капитализации (возврата капитала).

При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:

· компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом ин­фляции);

· компенсация за риск (в том числе страновой);

· компенсация за низкую ликвидность;

· компенсация на инвестиционный менеджмент;

· поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Методы рекапитализации

1) прямолинейный (метод Ринга);

2) равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);

3) равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Общая формула для определения коэффициента капитализации имеет вид:

где   – ставка дохода на инвестиции;  – фактор изменения стоимости; SFF (·) – фактор фонда возмеще­ния; у – процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n – количество периодов получения дохода.

Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

,

где CF_n – денежный поток в t-й  период; t – порядковый номер периода получения денежного потока; t = 0…, N; i – ставка дисконта.

Метод дисконтирования денежных потоков используется по следующей схеме:

1) составляется прогноз и моделируются денежные потоки на весь пери­од функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).

2) определяется реверсионная стоимость – размер выручки от перепро­дажи объекта недвижимости в конце периода владения;

3) определяется ставка дисконта;

4) дисконтируются денежные потоки и реверсионная стоимость в те­кущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Преимущества метода:

· считается лучшим теоретическим методом;

· учитывает динамику рынка;

· учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

· работает, когда доход и рынок нестабильны;

· работает, когда объект находится в стадии строительства или рекон­струкции.

Недостатки метода дисконтирования денежных потоков:

· вероятны ошибки в прогнозировании;

· достаточно сложен;

· силен фактор «симпатии» оценщика.

Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по фор­муле:

К = K_t / (1 + i)

или

К = К_t * 1 / (1 + i),

где К – текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время); К_t – доход, ожидаемый к концу t-го года (t = 1 год); i – ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина 1/(1 + i) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.

Пример 3

Определить текущую стоимость объекта недвижимости.

1) При ожидаемом через год доходе 120 тыс. р. и норме доходности 20 % те­кущая стоимость объекта недвижимости составит:

К = 120/(1 +0,2) = 100 тыс. р.

2) При этом коэффициент капитализации (коэффициент дисконта) равен:

1 /(1 + 0,2) = 0,8333.

Пример 4

Определить текущую стоимость объекта недвижимости.

1) При ожидаемом через год доходе 50 тыс., р. при вложении капитала в зем­лю при норме доходности 10 % и доходе 150 тыс. р., при вложении капитала в здание, при норме доходности 50 % текущая стоимость объекта недвижимо­сти, т.е. предприятия в целом, составит:

коэффициент капитализации для земли (R):

R = 1/(1 + 0,1) = 0,9091;

коэффициент капитализации для здания (R_з):

R_з = l/(l + 0,5) = 0,6667,

2) Текущая стоимость объекта недвижимости:

К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. р.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по про­дажам сопоставимых объектов как отношение годового дохода к цене прода­жи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой став­ки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения ин­вестиций (капитализации отдачей).

Ставка дисконта используется для построения модели дисконтиро­ванных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся пе­риодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая вы­ручка от продажи.

Расчет модели дисконтированных денежных потоков производится по формуле:

K = K_t / (l + i)^t.

Модель при расчете цены покупки недвижимости следующая:

К = К_t/(1 + i)¹;           K_t /(1 + i)²;      K_t / (l + n)³ ;   К_t/(l + i)^t,

где t – фактор времени, число лет; 1, 2, 3,… t – порядковый номер года.

Пример 5

При ожидаемых через пять лет доходе 250 тыс. р. и норме доходности 20 % текущая стоимость объекта недвижимости составит:

К = 250 / (1 + 0,2)⁵ = 250 / 2,48832 = 100,47 тыс. р.

При этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам будет равна, тыс. р.:

· конец первого года                   250 / (1 + 0,2) = 208,33;

· конец второго года                   250 / (1 + 0,2) =173,61;

· конец пятого года                     250/ (1 +0,2) = 100,47.

Модель при расчете цены продажи  и недвижимости с учетом будущих доходов имеет вид:

К = К_t / (1 + i)

или

K = K_t / (1 + i)¹ + K_t / (1 + i)² +… + К_t / (1 + i)^t.

Метод капитализации редко используется для оценки частей домов, за­нятых собственником. Капитализация дохода обычно ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники переби­вают цену инвесторов. Оценщики применяют, по крайней мере, два метода оценки. Полученные альтернативные оценки стоимости служат проверкой друг друга.