Учение римского права о res incorporales и res corporales приводит к тому, что имущественные права тоже считаются объектами обладания и приобретения. Придавая имущественным правам юридический статус res (вещи), римское право признавало такие права самостоятельными объектами универсального или сингулярного правопреемства: «Et quidem corpora legari omnia et iura et servitutes possunt. Действительно, по завещанию могут быть отказаны и предметы, и права, и сервитуты». Римские юристы оценивают принадлежность имущественных прав конкретным субъектам по аналогии принадлежности материального объекта.

Имущественное право направлено на урегулирование экономических общественных отношений, т.е. материальной составляющей деятельности индивидуумов, целью которой является удовлетворение самых разных интересов и потребностей субъектов цивильного права. Мало того, имущественное право либо признает за отдельными лицами власть пользоваться, а в некоторых случаях и распоряжаться определенными объектами (вещные права), либо признает за ними право притязать на то, чтобы другие лица совершали определенные действия к их экономической выгоде (обязательственные права).

Следовательно, в понимании римских юристов имущественные права на земельный участок, за исключением права собственности в силу его отождествления с самим участком, объединяют в себе вещные права на земельный участок как на чужую вещь (iura in re aliena) и обязательственные права в отношении земельного участка (obligationes).

В группу ограниченных (парциарных) вещных прав, объектом которых может быть земельный участок, входят сервитуты, узуфрукт, эмфитевзис, суперфиций и залог. Каждое из указанных прав предоставляет носителю определенные ограниченные, по сравнению с правом собственности, правомочия. Кроме того, не все они могут включаться в наследственную массу и переходить по наследству.

Сервитуты (servitus – рабство вещи, служение ее) представляют собой вещные права пользования чужой вещью в том или ином отношении. Сервитут на земельный участок устанавливается для восполнения недостатков соседнего участка, т.е. для обслуживания одного участка другим (fundus servit fundo). В качестве предпосылок к появлению сервитутов Д.В. Дождев, С.А. Муромцев, И.А. Покровский, Ч. Санфилиппо, В.М. Хвостов, З.М. Черниловский и другие ученые называют причины экономического (дробность землевладения, скученность усадебных построек и пр.), географического (холмистость местности, неравномерное распределение водных источников, доступ к публичным дорогам, наличие строевого леса и недр и пр.) и юридического (семейные и наследственные разделы, легаты и фидеикомиссы, деление вещей на res mancipi и res nec mancipi и пр.) характера. Вследствие перечисленных причин одни участки приобретают значительно большую ценность по сравнению с другими, и возникает естественная потребность в своеобразной компенсации ущербности одного участка за счет соседнего, обладающего соответствующими материальными достоинствами. Удовлетворение подобной потребности невозможно без ограничения правомочий одного землевладельца в пользу его соседа.

Установление ограничений права и предоставление права пользования чужой землей посредством заключения договоров найма, аренды и других сделок было недолговечно и зависело от многих сиюминутных факторов. Обладателю «неполноценного» участка требовался более надежный механизм, гарантирующий постоянную и абсолютную защиту права пользования чужой земельной proprietas. Действие такого механизма в римском праве обеспечил правовой институт servitus rerum (praediorum), т.е. институт земельного сервитута, который признается самым старым и первоначально единственным ius in re aliena, что подтверждается дошедшими до нашего времени источниками римского частного права и отнесением земельных сервитутов к res mancipi.

Для всех земельных сервитутов характерно то, что причина, их образовавшая, отличалась постоянством (causa perpetua), т.е. должны быть постоянными нуждаемость «неполноценного» участка и возможность соседнего участка удовлетворить такую нуждаемость. Папиниан говорит: «Servitutes ipso quidem iure neque ex tempore neque ad tempus neque sub condicione neque ad certam condicionem (verbi gratia «quamdiu volam») constitui possunt… – сервитуты в силу самого права не могут быть устанавливаемы ни начиная с определенного времени и до определенного времени, ни под условием, ни до наступления известного условия, например «пока я хочу»…». Необходимость постоянства и независимость от субъектов права определили универсальный характер правопреемства сервитутов и их обязательность при наследовании.

Первоначально выделяют четыре древнейших земельных сервитута:

· три сервитута дорожных:

- iter – право прохода и проезда верхом;

- actus – право прогона скота и проезда в легких повозках;

- via – право пользоваться вымощенной дорогой для перевозки тяжелых грузов;

· один водный сервитут: aquaeductus – право провести воду через чужую землю.

Позднее к указанным сервитутам присоединяются другие сельские сервитуты (servitutes praediorum rusticorum), которые составляют первую группу земельных сервитутов. К ним относятся:

· servitus parcendi – право пасти скот на соседнем участке;

· servitus silvae caeduae – право рубить лес;

· servitus calcis coquendae, lapidis eximendi, arenae fodiendae – право на добычу извести, камня, песка и др.

Вторую группу земельных сервитутов образуют городские сервитуты (servitutes praediorum urbanorum), к которым относятся:

· servitus oneris ferendi – право опираться на чужую постройку;

· servitus stillicidii – право отводить дождевую воду;

· servitus cloacae – право проводить стоки фекалий и хозяйственных вод;

· servitus altius non tollendi – запрет на надстраивание здания выше определенной высоты и загораживания вида;

· luminus officiendi – запрет на застраивание окон соседа и др.

По своему содержанию земельные сервитуты делятся на группу положительных (in patiendo) и группу отрицательных (in non faciendo) сервитутов. Обладание положительным сервитутом обеспечивает сервитуарию юридическую возможность совершать фактические активные действия по использованию чужого участка (проходить, прогонять скот и др.), а собственник участка вынужден терпеть такие действия. Существование отрицательного сервитута налагало запрет на совершение определенных действий собственником участка (не загораживать вид, не застраивать окна и др.). При этом римское сервитутное право, за исключением единственного случая, не предусматривало возможности требования от собственника обремененного участка активных действий (servitus in faciendo consistere nequit).

Таким образом, посредством земельных сервитутов обеспечивается юридическое подчинение praedium serviens (служащего земельного участка) в пользу praedium dominans (господствующего земельного участка). Собственник praedium serviens обязан терпеть пользование своим участком другим лицом или лицами (сервитуариями). Сервитутные отношения связывают собственника praedium serviens и сервитуария косвенно, через praedium dominans. Причем сервитутные отношения настолько всеобъемлющи, что «распространяются на все части почвы» (D.8.3.13.1).

Можно согласиться с тем, что в современном понимании действующего российского законодательства сервитут одновременно является ограничением собственности, обременением и ограниченным правом пользования чужой вещью, но для римского права эпохи XII таблиц такая оценка сервитута не характерна. Предметом сервитута в то время признавалось не право пользования чужой вещью, а непосредственно та часть земельного участка, которой пользовался сервитуарий. Кроме того, понятие «ограничение права собственности» использовалось тогда, когда речь шла о защите публичных интересов на основании закона в виде наложения повинностей на собственников земельных владений, хотя некоторые современные исследователи оценивают такие ограничения как легальные сервитуты, что спорно.

Сервитут с учетом всех его характеристик, присущих вещному праву на чужой земельный участок, может переходить по наследству от сервитуария к его наследникам. «Наследник как бы продолжает личность наследодателя: к нему переходят семейные sacra, а вместе с тем переходят и все права покойного, за исключением немногих строго личных. Наследство во всех своих составных частях сливается с собственным имуществом наследника в одну безраздельную массу; наследник делается собственником наследственных вещей, кредитором наследственных требований и должником по наследственным долгам».

Гай в 7-й книге Комментариев к провинциальному эдикту, рассматривая вопрос об основаниях прекращения сервитута, пишет: «Общеизвестно, что права имений не уничтожаются в силу смерти и умаления правоспособности (собственников имений)». Кроме того, что сервитуты непосредственно входили в состав наследственной массы как имущественное вещное право, они могли быть предметом завещания или легата: «Fundum communem habentibus legari potest via… – Право проезда можно завещать по легату тем, кто владеет общим поместьем…», а также: «Если я завещаю тебе право проезда через мое поместье и, получив мое наследство, ты не будешь знать, что это право тебе завещано, в течение времени, установленного для утраты сервитута, то ты потеряешь дорогу из-за неиспользования…». Право сервитуария завещать земельный сервитут подтверждается высказываниями Юлиана, Марцелла, Павла и др.

Так как сервитут не делится на части, то «право проезда частично нельзя ни завещать по легату, ни лишить его через легат; если это было сделано, то ни легат, ни ликвидация (права проезда) не имеют силы».

В соответствии с принципом неделимости сервитутные права умершего сервитуария переходят в полном объеме к каждому из его наследников. То же самое касается перехода по наследству обязанностей умершего собственника служащего участка.

Даже если praedium serviens переходит к государству, то права сервитуария сохраняются в полном объеме. Это происходит и в том случае, когда наследство fisco peterentur (истребуется фиском) как partes caducae (выморочные части). Таким образом, предиальному сервитуту присуще право следования (за вещью).

Как уже говорилось, в случае смерти собственника служащего земельного участка сервитут не прекращается, а продолжает действовать. Исключением из этого правила является случай, когда единственным наследником останется собственник господствующего участка. Тогда сервитуарий и собственник участка совпадут в одном лице, т.е. произойдет акт слияния (confusio). Однако известно, что nemini res sua servit iure servitutes (нельзя обременить сервитутом свою вещь). Интересный казус квазинаследования сервитута разрешен Помпонием в 10-й книге Комментариев к Сабину, где после произошедшей confusio бывший сервитуарий продает praedium serviens и для восстановления своего сервитутного права объявляет покупателя квазинаследником умершего собственника praedium serviens. С учетом данного казуса и казуса, рассмотренного Флорентином в 11-й книге Институций, а также мнения Ю. Барона, спорным выглядит высказывание об отсутствии в римском праве возможности восстановления сервитута в случае продажи любого из участков после confusio.

Следует отметить, что права наследников были столь исключительны, что защищались от внезапного обременения унаследованного участка сервитутом даже по решению суда: «Третейский судья не может обременить имение, входящее в наследство, сервитутом, связанным с участком, не входящим в наследство, так как власть судьи не простирается за пределы полномочий этого иска».

Наконец, сервитут может не просто передаваться завещанием, а первоначально возникать из legatum et fideicommissum. Так, Гай говорит: «Potest etiam in testamento heredem suum quis damnare, ne altius aedes suas tollat, ne luminibus aedium vicinarum officiat, vel ut patiatur eum tignum in parietem immittere, vel stillicidia adversus eum habere, vel ut patiatur vicinum per fundum suum vel heredis ire agere aquamve ex eo ducere. – Кто-нибудь может даже в завещании принудить наследника к тому, чтобы он не возводил свое здание выше, чтобы он не заслонял окна соседнего здания, или чтобы он терпел, что (сосед) вставляет балку в его стену или имеет напротив него водостоки, или чтобы он терпел, что сосед ходит, гонит (скот) через его имение или имение наследника или проводит из него воду».

Таким образом, сервитут как старейший из iura in re aliena переходит по наследству как по завещанию, так и без него и входит в состав соответствующей наследственной массы как имущественное право в случае смерти сервитуария, и как долг (обязательство, обременение) в случае смерти собственника praedium serviens.

В римском праве существует еще одно деление сервитутов, которое исследователями признается не в полной мере отвечающим понятию и содержанию сервитута. Марциан в 3-й книге Правил говорит: «Servitutes aut personarum sunt, ut usus et usus fructus, aut rerum, ut servitutes rusticorum praediorum et urbanorum. – Сервитуты суть или сервитуты личные, как-то: пользование и узуфрукт, или сервитуты вещные, как-то: сервитуты сельских и городских имений». Возникшие вслед за древнейшими предиальными сервитутами личные сервитуты представляют собой пожизненные права пользования чужой вещью. Отличие личных и земельных сервитутов, по мнению Жюллио де ла Морандьера, заключается в следующем. Узуфрукт – это вещное право, действующее пожизненно в пользу определенного лица и предоставляющее возможность пользования движимой или недвижимой вещью с целью извлечения из нее плодов, а сервитут – не ограниченное сроком вещное право, содержание которого зависит от конкретных выгод, извлекаемых из одной вещи для использования другой.

Основными видами личных сервитутов признаются:

1) право пользования вещью и извлечения из нее плодов – узуфрукт (ususfructus);

2) право пользования вещью с целью извлечения из нее строго ограниченного объема плодов без права передачи этого права другому – узус (usus);

3) право пожизненного проживания в чужом доме – хабитацио (habitatio);

4) право пожизненного пользования чужим рабом или животным (operae servorum vel animalium).

Предполагается, что личные сервитуты возникли не ранее середины III в. в практике составления завещаний и устанавливались посредством legatum per vindicationem. Это специальное вещное право сложилось в практике семейной жизни и первоначально было призвано обеспечить алиментами вдову, не перешедшую во власть мужа. Наследодатель создавал для нее возможность пожизненно пользоваться плодами какой-либо вещи, с тем, однако, чтобы собственность на эту вещь оставалась у членов его семьи.

Земельный участок мог быть предметом ususfructus и usus. Servitutes personarum отличались от servitutes rusticorum praediorum своей неотделимостью от личности сервитуария (узуфруктуария, фруктуария). «Usus fructus est ius alienis rebus utendi fruendi salva rerum substantia. – Узуфрукт есть право пользоваться чужими вещами и извлекать из них плоды с сохранением в целости субстанции вещей». При этом узуфруктуарий не должен ухудшать положения собственника. Так, если предоставлен узуфрукт на земельный участок, то узуфруктуарий не должен рубить плодовые деревья, разрушать дом и иным образом допускать гибель собственности. Собственник, в свою очередь, не имеет права создавать узуфруктуарию условия, ухудшающие возможность пользования вещью.

В связи с неотделимостью от личности узуфруктуария личные сервитуты не переходят по наследству: «Не подлежит сомнению, что узуфрукт утрачивается со смертью, так как в силу смерти погашается право извлечения плодов, как и все другое, что связано с лицом». Вместе с тем право на собранные плоды и полученные доходы переходит к наследнику узуфруктуария. Интересен случай предоставления узуфрукта гражданам муниципии, когда возникала ситуация с предполагаемой бесконечностью узуфрукта из-за невозможности умаления правоспособности и смерти узуфруктуария. Гай говорит, что тогда срок действия узуфрукта на земельный участок не может превышать 100 лет, так как это предел длинной человеческой жизни.

Таким образом, servitutes personarum (узуфрукт и узус), устанавливаемые в отношении земельных участков, по наследству передаваться не могли, хотя одним из самых распространенных оснований их возникновения являлся legatum. В состав наследства узуфруктуария входили только плоды, извлеченные им до момента своей смерти. В случае смерти собственника земельного участка обязанность соблюдать права узуфруктуария переходила на его наследников.

Другим ius in re aliena, известным римскому частному праву, является эмфитевзис – «вещное, отчуждаемое и наследственное право владения чужой землей и плодами ее за арендную плату с обязанностью обрабатывать и не ухудшать имения». Исторический генезис эмфитевзиса как частного вещно-правового института проистекает из публичных обязательственных отношений:

· во-первых, из отношений agri vectigales – аренды частными лицами доходных полей, принадлежащих муниципиям и коллегиям жрецов;

· во-вторых, из отношений ius emphyteuticum – срочной аренды res immobilia publicae et populus romanus, т.е. недвижимости, принадлежащей обществу, римскому народу;

· в-третьих, из отношений ius perpetuum – вечной аренды наследственной императорской недвижимости (patrimoniale).

Постепенно по аналогии с арендой общественных земель частные землевладельцы также стали использовать возможность передачи в вечную наследственную аренду тех своих земельных участков, которые они сами были не в состоянии обрабатывать по каким-либо причинам. Император Зенон своим постановлением (конец IV в. н.э.) объединил все указанные институты и установил, что эмфитевзис не подпадает под действие купли-продажи или аренды, но речь идет об особом третьем праве (ius tertium). О едином понимании ager vectigales и emphyteuticarius говорится далее у Юстиниана, который распространяет действие ius emphyteuticarium на государственные земли (agri vectigales), городские земли (agri municipales), земли императора (agri fiscales), земли жреческих коллегий (agri sacerdotales и agri emphyteutici).

Характерными признаками ius emphyteuticarium, отличающими его от земельных сервитутов, являлись бессрочность и постоянная арендная плата (vectigal), вносимая в строго определенные сроки, а в отношении брошенных земель – налоги и небольшой canon. Отличие эмфитевзиса от обязательственных отношений аренды заключается в следующем:

· его бессрочности;

· независимости от субъектов отношений;

· возможности универсального и сингулярного правопреемства для эмфитевты в случаях как inter vivos, так и mortis causa;

· вещном способе защиты прав эмфитевты, который был предоставлен претором в виде специального иска actio in rem vectigales.

Эмфитевта не должен был ухудшать качество и состояние арендуемого им земельного участка и забрасывать его (deserere). Он мог не только передавать свое право по наследству и продавать его, но также вносить в качестве залога и обременять сервитутом. Кроме непосредственного пользования и владения участком эмфитевта приобретал право пользования его плодами и приращениями. В отношении плодов, появившихся в результате его пользования землей, эмфитевта становился собственником. Если на земельном участке обнаруживался клад (thesaurus), то следует согласиться с мнением, что, не являясь собственником участка, эмфитевта мог приобрести половину клада, в случае если он нашел его. Вторая половина отдавалась собственнику. Если же клад обнаруживало другое лицо, то эмфитевта не получал ничего.

Концессионер (собственник земельного участка, dominus) мог забрать участок в случае невыплаты canon (арендной платы) и имел право преимущественной покупки (ius praelationis или ius protimeseos) эмфитевзиса при прочих равных условиях. Кроме того, в пользу собственника отчислялся лаудемий (laudemium) – 2 % от цены эмфитевзиса при продаже его другому лицу, в качестве компенсации за одобрение такой сделки.

Среди оснований возникновения эмфитевзиса можно выделить как наиболее распространенные договор (contractus emphyteuticarius) и завещательные распоряжения (legatum). По легату чаще всего эмфитевзис передавался церковным учреждениям.

Как уже говорилось, существующий эмфитевзис мог переходить по наследству, как по закону, так и по завещанию. В случае смерти эмфитевты, не имеющего наследников, эмфитевзис переходит фиску, если последний воспользуется своим правом в течение четырех лет с момента открытия наследства. Весьма важным является условие о неделимости эмфитевзиса. В том случае, если наследников у эмфитевты было несколько, а dominus не давал согласия на реальный раздел земельного участка для установления отдельных эмфитевзисов, то судья для решения спора о разделе должен был присудить весь emphyteusis одному из участников процесса с тем, чтобы он уплатил соответствующее вознаграждение другим участникам.

Таким образом, эмфитевзис – это вещное право владения и пользования чужой землей и плодами за арендную плату, которое входило в наследственную массу после смерти эмфитевты и, как неделимое имущественное право на земельный участок, могло быть передано только одному из наследников.

Параллельно и одновременно с эмфитевзисом развивалось другое ограниченное вещное право – суперфиций (superficies). Еще в период республики Римское государство предоставляло государственные земли частным лицам для застройки. Первоначально понятие superficies в общем смысле охватывало все созданное над и под землей и прочно связанное с поверхностью земли. Впоследствии этим термином стало обозначаться вещное отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужой земле. Несмотря на то, что возведение сооружения осуществлялось за счет суперфициария, право собственности на постройку возникало у собственника участка (dominus) в силу принципа semper superficiem solo cedere (все находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит собственнику земли).

Суперфиций так же, как и эмфитевзис, возник из обязательственных отношений, носивших публичный характер. Речь идет о договорах (соглашениях), по которым земля, принадлежавшая Римскому государству и городам и не подлежавшая продаже как res publicae, предоставлялась частным лицам под застройку на длительный срок. В течение всего срока суперфициарий обязан был регулярно вносить solarium (наемную плату), которая называлась поземельным оброком. Со временем отношения утратили исключительно публичный характер и правом передавать землю в суперфиций стали пользоваться частные собственники. По такому соглашению суперфициарий обязан своевременно уплачивать dominus’у solarium, а также государственные подати и налоги.

В течение всего срока найма суперфициарий мог осуществлять с суперфицием любые сделки: продавать, закладывать, обременять сервитутом или завещать. Если в период действия соглашения суперфициарий умирал, то его имущественное право суперфиция переходило наследникам как по закону, так и по завещанию, а также по легату. В случае, когда у суперфициария не оказывалось наследников, то в отличие от эмфитевзиса фиск не мог претендовать на суперфиций как на bonus vacans. Если наследников суперфициария было несколько, то разрешение вопроса в судебном порядке осуществлялось по аналогии с эмфитевзисом: если застроенную землю нельзя было разделить, то допускалось присуждение суперфиция одному наследнику, который обязывался уплатить часть стоимости застройки остальным претендентам. Данное правило

согласуется с общим подходом к разделу наследства: «Si familiae erciscundae vel communi dividundo iudicium agatur et divisio tam difficilis sit, ut paene impossibilis esse videatur, potest iudex in unius personam totam condemnationem conferre et adiudicare omnes res. – Если идет судебное дело о разделе наследства или о разделе общего имущества и раздел является (настолько трудным, что кажется почти) невозможным, то судья может сосредоточить в лице одного (сонаследника) присуждение всего наследства целиком и присудить (ему) все вещи».

С вхождением в область частного права под суперфицием стали понимать вещь, юридически отделенную от поверхности земли и имеющую обособленное правовое положение, а претор для защиты прав суперфициария в случае потери владения постройкой стал предоставлять ему право на вещный иск – actio de superficie in rem, который был аналогичен виндикационному иску в отношении вещи. Для защиты суперфиция от посягательств третьих лиц существовал преторский интердикт interdictum de superficie. Таким образом, защита суперфиция стала носить вещно-правовой характер, а суперфиций признаваться вещным правом.

Суперфиций мог устанавливаться соглашением, судебным решением, посредством usucapio и из legatum. Передача суперфиция могла осуществляться аналогично передаче эмфитевзиса – осуществлением сделок inter vivos и на случай mortis causa, а также посредством использования legatum.

В случае смерти dominus’а его права и обязанности по отношению к суперфициарию входили в состав наследственной массы. Наследник был вправе требовать уплату solarium в свою пользу, но был также обязан соблюдать права суперфициария, как это делал наследодатель.

Таким образом, суперфиций – это срочное вещное право пользования постройкой на чужой земле, а следовательно, и занимаемой землей, за определенную плату. Суперфиций входил в наследственную массу после смерти суперфициария и в случае невозможности раздела земельного участка как неделимое имущественное право на земельный участок мог быть передан одному из наследников.